Planvorming

Het planschaderisico bij uitsterfconstructies

24 sep 2019

Ook bij langzaam wegbestemmen kan er een risico op planschade ontstaan.

Onwenselijke situaties
In onze adviespraktijk zien wij regelmatig situaties die in de loop der jaren zijn ontstaan en in planologisch opzicht onwenselijk zijn. Te denken valt aan een noodwoning die in de jaren ‘60 rechtmatig is opgericht, die daarna een agrarische bestemming heeft gekregen, zodat een overgangsrechtelijke status ontstond, waarnaast zich vervolgens een bedrijf met een behoorlijke milieucontour heeft gevestigd, zodat een positieve bestemming voor de noodwoning niet meer wenselijk is.

Of de situatie waarin een bedrijfsterrein nog bedrijfswoningen toelaat, maar de gemeente vanwege de aard en intensiteit van het terrein het wenselijk acht dat deze langzaam verdwijnen.

Uitsterfconstructies
In dergelijke gevallen wordt regelmatig gedacht aan het opnemen van een zogenaamde “uitsterfconstructie” in een bestemmingsplan, met als doel de bestaande situatie legaal te laten voortbestaan zolang dat gebruik daadwerkelijk wordt benut en na stopzetting daarvan gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld een jaar) te verbieden dat het gebruik wordt hervat. Een voorbeeld hiervan is de volgende bepaling uit het bestemmingsplan “Havens” van de gemeente Schiedam, waarover de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zich in de recente uitspraak van 21 augustus 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2813, heeft uitgesproken:

“met betrekking tot het bestaand gebruik van een bedrijfswoning geldt dat afsplitsing van een bedrijfswoning van het bedrijf(sperceel) als bedoeld in de als bijlage 5 opgenomen ‘Inventarisatie van bedrijfswoningen’ niet is toegestaan, alsmede dat na beëindiging van het gebruik van een bedrijfswoning voor een periode langer dan 1 jaar dit gebruik niet mag worden hervat, waarbij deze situatie zich niet voordoet indien de bedrijfswoning aantoonbaar te koop wordt aangeboden en tijdens deze periode niet of tijdelijk voor een andere functie dan het wonen wordt gebruikt.” (einde citaat)

Risico op planschade
In voormelde situatie heeft de Afdeling geoordeeld dat voor te stellen is dat een redelijk denkend en handelend koper bereid zal zijn minder voor de bedrijfswoning te betalen, omdat het gebruik van de bedrijfswoning als gevolg van de uitsterfconstructie beperkt is.

Zie voor een ander voorbeeld ABRvS 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:526, Deurne, waarin een noodwoning eerst onder een beperkt overgangsrecht viel en daarna een persoonsgebonden gebruiksovergangsrecht heeft gekregen. Dit laatste geeft de eigenaar nog minder rechten dan een uitsterfregeling voor het gebruik als woning. Geoordeeld is dat niet kan worden uitgesloten dat de planologische verandering tot een aanmerkelijke waardevermindering heeft geleid.

Raadzaam is derhalve bij het langzaam wegbestemmen van een functie ook aan de directe planschaderisico’s te denken. Te meer indien de voorgenomen regeling mogelijk vele objecten binnen het plangebied zal kunnen raken.

Vooronderzoek
Een risicoanalyse planschade kan op dit punt meer duidelijkheid geven, zodat er tijdig inzicht bestaat in de potentiële planschaderisico’s.

Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.

Deel dit bericht