Directe planschade

Overgangsrecht en waardering

11 dec 2019

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 27 november 2019 een uitspraak (ECLI:NL:RVS:2019:3980) gedaan waarbij vooral de overwegingen met betrekking tot het overgangsrecht interessant zijn.

Korte samenvatting van het geschil

De gemeente wees de aanvraag op basis van een advies van SAOZ af. Weliswaar was substantiële schade wegens waardevermindering geleden, maar die werd wegens een vorm van risicoaanvaarding niet toewijsbaar geacht. Aanvrager Aldi wist namelijk dat de gebruiksmogelijkheid ging vervallen, maar heeft zelf (4 maanden voor het nieuwe bestemmingsplan in werking trad) het gebruik als supermarkt ter plekke beëindigd. Als het gebruik als supermarkt zou zijn voortgezet tot de datum van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, had zij dit gebruik tot in lengte van jaren kunnen voortzetten onder het overgangsrecht. Al doende had Aldi naar de mening van de SAOZ en de gemeente zelf actief het ontstaan van (groter) nadeel in de hand gewerkt.

Het standpunt van de Afdeling

Dat Aldi de plicht tot schadebeperking zou hebben geschonden, acht de Afdeling evenwel niet juist, en zij overweegt daartoe:

“In de visie van het college had Aldi deze schade kunnen voorkomen door het gebruik van het pand als supermarkt onder het overgangsrecht van het nieuwe planologische regime voort te zetten. Bij inkomensschade kan dit inderdaad het geval zijn, maar schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak kan naar zijn aard niet worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, heeft overgangsrecht bij een bestemmingsplan betrekking op een bestaande situatie die afwijkt van de in het plan opgenomen bestemmingsregeling voor de desbetreffende gronden. De omstandigheid dat deze bestaande situatie niet langer als zodanig is bestemd in de bestemmingsregeling, betekent dat wordt beoogd om aan deze situatie binnen de planperiode een einde te maken. (…) Aldus zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde dan de voorschriften betreffende bestemmingen. Aan het kunnen voortzetten van bestaand gebruik onder het overgangsrecht komt ook niet dezelfde waarde toe als aan gebruik dat rechtstreeks is bestemd. Om deze reden moeten bij de planvergelijking de mogelijkheden die het overgangsrecht biedt buiten beschouwing worden gelaten (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 21 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2013:3259). De omstandigheid dat bestaande activiteiten van een aanvrager worden beschermd op grond van het overgangsrecht van het bestemmingsplan, impliceert niet dat een planologische verslechtering die tot waardevermindering van een onroerende zaak leidt niet aan de orde kan zijn. Dat Aldi de door haar gestelde schade had kunnen voorkomen is dus onjuist.”

Wat blijkt nu uit deze uitspraak?

Uit deze uitspraak komt duidelijk naar voren dat ook bij directe planschade het meewegen van het overgangsrecht bij de planvergelijking niet is toegestaan. Uit eerdere uitspraken was al duidelijk geworden dat bij indirecte planschade ook bij de waardebepaling het overgangsrecht niet bij de planvergelijking mag worden betrokken.

]Gelet op de overweging van de Afdeling over inkomensschade (“Bij inkomensschade kan dit inderdaad het geval zijn”) lijkt er in elk geval nog ruimte te zijn om overgangsrecht wel bij de bepaling van de inkomensschade te betrekken.

De Afdeling is helder over het feit dat voortzetting van het gebruik onder het overgangsrecht naar zijn aard niet kan voorkomen dat sprake is van vermogensschade c.q. waardedaling. Daarmee spreekt de Afdeling zich niet uit over het feit of het overgangsrecht betrokken mag worden bij de waardebepaling, althans de uitspraak lijkt dit niet uit te sluiten.

In dit geval is het echter niet gelukt te motiveren waarom van Aldi gevergd kon worden om het gebruik als supermarkt voort te zetten tot de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, temeer omdat beëindiging van het gebruik in overeenstemming was met het detailhandelsbeleid van de gemeente dat juist gericht was op beëindiging van het gebruik…

Betekenis voor de praktijk

Directe planschades vragen altijd een uitgebreide beoordeling en de belangen zijn vaak groot omdat het vaak om substantiële bedragen aan waardedaling gaat (zo ook in dit geval). Dergelijke planschades vragen dan ook een uitgebreide beoordeling en de waardering van het object is in de meeste gevallen de crux voor de bepaling van de omvang van de schade. Daarbij is het zaak alle relevante aspecten mee te wegen. De betekenis van het overgangsrecht in relatie tot schadebepaling en risicoaanvaarding is met deze uitspraak weer een stukje verder ingekleurd.

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Deel dit bericht