Schaarse ruimte vraagt niet alleen om scherpe keuzes, maar vooral om goed onderbouwde keuzes. En als het om planschade of nadeelcompensatie gaat, begint dat vaak met één simpele bestuurlijke vraag: moeten wij dit zelf oppakken? Het antwoord op die vraag is vaker ‘ja’ dan je misschien denkt.
Nederland is klein en er wonen steeds meer mensen. De druk op de beschikbare ruimte neemt dus alleen maar toe. Woningbouw, bedrijvigheid, infrastructuur, natuur, energietransitie en defensie doen allemaal een beroep op dezelfde schaarse vierkante meters. Daardoor worden ruimtelijke keuzes steeds lastiger, gevoeliger en bestuurlijk zwaarder.
De discussie rond de Nota Ruimte maakt die spanning opnieuw voelbaar. Bij de verdelingsstrijd spelen gemeenten, provincies en waterschappen een cruciale rol. Zij moeten keuzes maken, prioriteiten stellen en de gevolgen daarvan kunnen inschatten.
Bij SAOZ zien we in de praktijk dat er nog te vaak te laat wordt gehandeld. Men laat onderzoeken en risicoanalyses over aan derden en de gemeente komt pas in actie als de weerstand oploopt, het dossier politiek gevoelig wordt of de eerste schadevragen zich aandienen. Dat is zonde. En vaak onnodig. Ook hier geldt: gedoe voorkomen is altijd beter dan achteraf repareren. Het is dus slim om als bestuursorgaan al veel eerder zelf het initiatief te nemen.
De vraag is niet alleen: wat is ruimtelijk wenselijk? De vraag is ook: wanneer laat je de markt aan zet, en wanneer moet je als gemeente, provincie of waterschap zelf de risico’s laten beoordelen? Daarvoor hebben we een stroomschema gemaakt, dat je hier gratis kunt downloaden.
De eerste stap daarin is het onderscheid tussen directe en indirecte schade.
De eerste vraag: gaat het om directe of indirecte schade?
Dat bepaalt in hoge mate wie initiatief moet nemen en hoe groot het risico is. Van directe schade is sprake als bestaande rechten van een eigenaar worden beperkt. Denk aan het inperken van bouw- of gebruiksmogelijkheden. Dit type schade ontstaat bij de planologische maatregel zelf, kent meestal een hoger risicoprofiel en is vaak niet op een derde te verhalen. De hoofdregel is daarom: directe schade moet je als bestuursorgaan te allen tijde zelf laten beoordelen.
Bij indirecte schade ligt dat anders. Die ontstaat door activiteiten in de omgeving, bijvoorbeeld door een ontwikkeling op een ander perceel. Daar is vaak wel een initiatiefnemer in beeld en is schade in beginsel beter verhaalbaar. Dat maakt de afweging weliswaar anders, maar ook dan moet een gemeente weten wat zij mogelijk maakt en welke gevolgen dat kan hebben.
Lees hier meer over directe en indirecte schade.
Is het een eigen project of een initiatief uit de markt?
Bij indirecte schade is de vervolgvraag van wie het project is. Als het bestuursorgaan initiatiefnemer is, moet het ook zelf de risicoanalyse laten uitvoeren. Dat geldt ook voor infrastructurele werken en andere dossiers waarbij de publieke verantwoordelijkheid evident is. Dan wil je niet pas achteraf ontdekken wat de gevolgen van je eigen keuzes zijn.
Bij reguliere marktprojecten kan een initiatiefnemer zelf een risicoanalyse laten opstellen. Maar achteroverleunen op basis van een aangeleverd rapport is eigenlijk nooit een goed idee. Wie faciliteert, moet weten wat hij faciliteert. Juist onder de Omgevingswet blijft de gemeente bestuurlijk en juridisch aanspreekbaar op de ruimtelijke keuzes die zij mogelijk maakt. Daarom is een second opinion of contra-expertise altijd verstandig.
Niet elk marktproject kun je hetzelfde behandelen
Naast de juridische kant moet je als gemeente ook de maatschappelijke context meewegen. Er zijn projecten waarbij je kunt verwachten dat de omgevingsdialoog gewoon werkt. De belangen zijn overzichtelijk, de weerstand blijft beperkt en de schadevragen zijn redelijk goed te overzien. In zulke gevallen kun je als gemeente de markt meer ruimte geven, zolang je de vinger aan de pols houdt.
Anders wordt het bij politiek of maatschappelijk gevoelige projecten, de dossiers waarbij je op voorhand al kunt verwachten dat er reuring ontstaat. Bij dat soort (NIMBY-)projecten is het onverstandig om de informatievoorziening, de risico-inschatting en de beeldvorming volledig aan derden over te laten. Dan moet je als bestuursorgaan zelf het voortouw nemen en niet afwachten tot de hakken in het zand staan of de spandoeken geschilderd worden.
Let extra op hybride schade
Hybride schade is schade die formeel indirect lijkt, maar in de praktijk directe trekken heeft. Denk aan woningbouw naast een bedrijventerrein. Op papier verandert de bestemming van het benadeelde perceel misschien niet, maar de komst van woningen kan wel leiden tot beperkingen in de bedrijfsvoering of uitbreidingsmogelijkheden van bestaande bedrijven. Hetzelfde zie je bij veiligheidszones, milieugevoelige combinaties van functies en andere ruimtelijke ingrepen waarbij gebruiksmogelijkheden feitelijk onder druk komen te staan zonder dat het planologisch regime van het benadeelde perceel direct wijzigt.
Voor de benadeelde voelt dat vaak als directe schade, terwijl het juridisch niet altijd zo eenvoudig ligt. Precies daarom vraagt hybride schade om alertheid. Wie dit soort situaties te laat onderkent, ontdekt pas achteraf wat er over het hoofd is gezien. En dan zijn de ruimtelijke, financiële en bestuurlijke kosten vaak hoger dan nodig.
De vuistregel: liever vroeg sturen dan laat repareren
Zet je alles op een rij, dan ontstaat een heldere vuistregel. Bij directe schade moet je als bestuursorgaan altijd zelf laten beoordelen. Bij indirecte schade door een eigen project geldt in feite hetzelfde. Bij reguliere marktinitiatieven kun je meer ruimte laten, mits de analyse deugdelijk is en de context overzichtelijk blijft. Maar zodra sprake is van politieke gevoeligheid, maatschappelijke weerstand of hybride schade, is het verstandiger om zelf het initiatief te nemen.
Regie nemen is meer dan een rapport laten maken
SAOZ wordt steeds vaker eerder betrokken om al tijdens de planvorming mee te denken, scenario’s te duiden en de route te bepalen. Wanneer is een second opinion nodig? Waar dreigt een juridisch correct plan maatschappelijk vast te lopen? En hoe voorkom je procedures, vertraging en bestuurlijke schade? In een tijd waarin bijna iedere vierkante meter onderwerp van discussie is, wordt die vroege betrokkenheid alleen maar belangrijker.
