Hoewel sommige situaties op elkaar lijken, is het in de praktijk lastig, zo niet onmogelijk, om op basis van algemene onderzoeken een gerichte inschatting te maken van het nadeel dat omliggende objecten ondervinden van een wijziging in de omgeving.
Het komt de laatste tijd veel vaker voor dat de omgeving zich “rijk rekent” wat betreft nadeelcompensatie en op basis daarvan tracht een ontwikkeling op voorhand te ondergraven. Met een dreiging van torenhoge schadeclaims tracht men bestuursorganen te bewegen om van het project af te zien. Deze schadeclaims worden dan “onderbouwd” met de bevindingen van algemene onderzoeken. Een sprekend voorbeeld hiervan is een uit 2022 daterend onderzoek van TNO naar de relatie tussen de waarde van woningen en de komst van windturbines.
Subjectieve elementen (bij NIMBY-projecten) niet in de beoordeling betrekken
Het genoemde TNO-rapport wordt door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State terzijde geschoven, omdat het rapport onder meer de beleving van de omwonenden beschrijft. Bovendien was het rapport van na de peildatum, zo staat in de uitspraak van 21 mei 2025 inzake “Windpark Spui” (ECLI:NL:RVS:2025:2136 Prov. Zuid-Holland). In deze uitspraak wordt bevestigd dat alleen de objectief te verwachten gevolgen van het nieuwe planologische regime van belang zijn en subjectieve elementen daarbij geen rol spelen. Alleen de op de peildatum beschikbare algemeen aanvaarde wetenschappelijke inzichten worden meegenomen in de vergelijking.
Nadeelcompensatie is locatiespecifiek, geen eenheidsworst
Rekentools die bijvoorbeeld op basis van de afstand tot het bouwplan een inschatting geven van de schade, werken in de praktijk niet. Algemene onderzoeken naar de relatie tussen woningwaarde en ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving bieden dus onvoldoende houvast om voor een specifiek project de gevolgen in te schatten. Om de schade te bepalen zijn namelijk veel meer factoren van belang. Subjectieve elementen moeten buiten beschouwing gelaten worden. Dat dergelijke elementen wel in “rapportages van gerenommeerde instellingen” zijn verwerkt maakt dit niet anders.
SAOZ geeft inzicht in de schade
Heeft u een project waarbij sentimenten in de omgeving een rol spelen en de omgevingsdialoog moeizaam verloopt? De SAOZ helpt graag om het schaderisico te onderzoeken. Bij de opdracht kunnen de gemeente, de initiatiefnemer en de omwonenden in het traject worden betrokken. Op basis van een volledige taxatie wordt de nadeelcompensatie op objectniveau ingeschat. De taxatie is dan een waardevol instrument in het kader van de “goede omgevingsdialoog”. Ook zijn er dan andere “maatwerk-oplossingen” denkbaar waarbij deze een duidelijke meerwaarde kunnen bieden bij de omgevingsdialoog.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman. Hij bespreekt graag de mogelijkheden!
