In een recente uitspraak (ABRS 9-10-2013, Sint-Oedenrode, 201209214/1/A2) heeft de Afdeling opnieuw overwogen dat bij het bepalen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar dat vooral de feitelijke situatie bepalend is.
Verschil tussen Planschadetaxaties en WOZ-taxaties
In een recente uitspraak (ABRS 9-10-2013, Sint-Oedenrode, 201209214/1/A2) heeft de Afdeling opnieuw overwogen dat de WOZ-waarde van een woning eerst van belang is voor de bepaling van de omvang van de te vergoeden planschade, indien een bestemmingsplan of een andere planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor vigerende regime. Daarbij merkt de Afdeling op dat bij het bepalen van de WOZ-waarde niet, zoals bij de planvergelijking, wordt gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar vooral de feitelijke situatie bepalend is.
Beroep van aanvragers op de WOZ-waarde
De behandelend ambtenaar van de gemeente of de ingeschakelde adviseur wordt na het uitbrengen van een (concept) planschadeadvies steeds vaker geconfronteerd met opmerkingen over de WOZ-waarde in relatie tot de in het advies opgenomen waardering. De gemeente dient bij een besluit gemotiveerd in te gaan op de stelling van een aanvrager met betrekking tot de WOZ-waarde.
Overwegingen en gemotiveerd besluit
Het vergt de nodige expertise en taxatie-ervaring om tot een deugdelijke motivering in een besluit of advies te komen. Een taxatie in het kader van de WOZ is in zijn algemeenheid minder geschikt om als referentiekader te dienen bij een planschadetaxatie. Zo is het gebruik van referentie-objecten, wat zeer kenmerkend is voor de WOZ-taxaties, in planschadesfeer minder goed mogelijk nu ten aanzien van deze referentie-objecten de (maximale) planologische omstandigheden wezenlijk verschillend kunnen zijn. Ook houdt een WOZ-taxatie geen rekening met zakelijke rechten zoals erfpacht of een opstalrecht of de verhuurde staat.
Een planschade taxatie houdt rekening met alle maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden. Dit is ongeacht het feit of deze maximale mogelijkheden feitelijk zijn gerealiseerd. Daar kan aan worden toegevoegd dat de prijsvorming bij planschade verondersteld wordt plaats te vinden alleen aan de hand van objectief bepaalbare, ruimtelijk relevante factoren zoals uitzicht, situeringswaarde, privacy, hinder etc. Factoren van niet ruimtelijke, meer emotionele aard die “in de markt” en zodoende indirect ook bij de WOZ-taxatie een rol kunnen spelen bij “impopulaire bestemmingen” dienen geheel buiten beschouwing te worden gelaten.
Het vorenstaande wil niet zeggen dat WOZ-taxaties geen relevantie kunnen hebben in een planschadebeoordeling. Vooral indien de schadepeildatum en de peildatum van de WOZ-taxatie dicht bij elkaar liggen (wat door de tegenwoordig jaarlijkse opvolging van WOZ-taxaties steeds sneller het geval is), kan de WOZ-waarde eventueel in de beoordeling worden betrokken. Aan (grote) afwijkingen van de WOZ-waarde worden dan hogere motiveringseisen gesteld. Ook bij een uitgekristalliseerde omgeving waarbij de feitelijke en planologische situatie nagenoeg overeenstemmen, kan niet zo maar voorbij gegaan worden aan de WOZ-waarde.
Sparren met een allround deskundige
Planschade en de WOZ zijn in beginsel twee totaal verschillende taxatieregimes die goed gescheiden moeten worden. In de praktijk wordt echter door belangenorganisaties en claimanten steeds vaker op de WOZ-waardering gewezen om planschade-aanspraken te onderbouwen. Daar waar de uitgangspunten, zoals hiervoor geschetst, wezenlijk verschillen, is dit principieel onjuist. Wanneer echter de uitgangspunten dichter bij elkaar liggen zullen hogere eisen worden gesteld aan de motivering, als toch wordt afgeweken.
Wij verwachten dat in de nabije toekomst het belang van WOZ-taxaties zal toenemen en deze een grotere rol gaan spelen, ook bij de planschadetaxatie. Daarbij is het van belang dat een organisatie als SAOZ behalve de juridische deskundigheid ook de taxatie-technische kennis en ervaring in huis heeft in de personen van gecertificeerde taxateurs.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
