Planvorming

Salamitactiek? Laat je geen worst voorhouden

28 mrt 2021

Met de “salamitactiek” wordt regelmatig onder planschade uitgekomen. Het blijft echter casuïstisch hoe de Afdeling hiermee omgaat en is dus niet zonder risico.

Opschroeven woningbouwproductie
In het medio februari gesloten woonakkoord is afgesproken dat vóór 2030 1 miljoen nieuwe woningen moeten worden gebouwd en dat de huidige afspraak met het kabinet van 75.000 huizen per jaar moet worden opgeschaald naar 100.000. Dit kan alleen als er veel extra woonlocaties bijkomen. Te denken valt aan het vullen van lege plekken in de bebouwde kom en aan locaties waar panden kunnen worden gesloopt en nieuwbouw kan worden gerealiseerd en/of bestaande gebouwen kunnen worden omgebouwd naar woningen.

Salamitactiek ter voorkoming van planschade?
Waar een bestemmingsplan moet worden aangepast kan wel een planschaderisico ontstaan. Wat daarom aantrekkelijk lijkt is het toepassen van de “salamitactiek”. Een grote woningbouwontwikkeling opdelen in kleine stukken, waarvoor steeds een zelfstandige planologische wijziging plaatsvindt. Het normaal maatschappelijk risico (2%-5% van de waarde van een woning) dient vervolgens per planologische maatregel in mindering te worden gebracht, waardoor bij elke kleine verandering het nadeel onder het normaal maatschappelijk risico blijft en er dus nooit een planschadetegemoetkoming hoeft te worden uitgekeerd.

Uitspraak Heerlen
In de zaak die speelde in de recente uitspraak “Heerlen” (ABRvS 3 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:218) uitte een aanvrager – na afwijzing van zijn claim voor één van de 12 nieuwe woningen – zijn vrees dat er op deze wijze nimmer een integrale beoordeling plaatsvindt van het cumulatieve effect van alle nieuwe woningen. De Afdeling oordeelde hierover als volgt:

“Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2583) onder 5.15. Deze jurisprudentie biedt dus onder omstandigheden bescherming bij een poging van de initiatiefnemer van het bouwproject of het college om door middel van een zogenoemde salamitactiek onder een planschadeclaim uit te komen. Dit betekent concreet dat bij eventuele volgende omgevingsvergunningen voor het realiseren van woningen in het kader van hetzelfde project op basis van de vrijstelling van 12 oktober 2004 en eventuele daarop gebaseerde aanvragen om tegemoetkoming in planschade kan worden bezien of van deze nauwe verwevenheid sprake is. Als daarvan sprake is, dan ligt het in de rede om de planologische effecten van de verweven schadeveroorzakende besluiten in samenhang en cumulatief te beoordelen, zowel bij het vaststellen van de omvang van de schade als bij het vaststellen van de omvang van het normale maatschappelijke risico.”

Er bestaat dus een risico dat de Afdeling de “salamitactiek” niet accepteert en alle “plakken” tezamen aanmerkt als één “worst” met maar één keer een aftrek vanwege het normaal maatschappelijk risico. Uit de Afdelingsjurisprudentie van de afgelopen jaren blijkt dat het een specifieke beoordeling vraagt die per geval kan leiden tot een andere uitkomst.

Laat je geen worst voorhouden
Ga er bij een nieuw woningbouwproject dus niet te snel vanuit dat het planschaderisico nihil zal worden en laat je vooraf goed informeren. In een risicoanalyse planschade kunnen bijvoorbeeld meerdere scenario’s worden uitgewerkt, zodat je weet waar je “worst case” aan toe bent.

Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.

Deel dit bericht