Planvorming

Pas op bij het opnieuw bestemmen van bestaande bebouwing

11 dec 2019

In de uitspraken “Medemblik” en “Amsterdam” valt de rol van het overgangsrecht gunstig uit voor de aanvragers om een tegemoetkoming in planschade door het toepassen van verschillende benaderingen.

“Medemblik” en “Amsterdam”

Bij “indirecte” planschade is de vaste lijn dat het overgangsrecht – ongeacht de feitelijk al dan niet aanwezige bebouwing – buiten de planvergelijking dient te worden gelaten. Om deze reden is in de zaak “Medemblik” het planologisch beperken van de bouwdiepte van 20,95 meter (die ook feitelijk aanwezig was) naar 15 meter, door de adviescommissie aangemerkt als een planologisch voordeel, aangezien 5,95 meter van de bouwdiepte / onder het overgangsrecht is komen vallen ofwel is “wegbestemd”.

De Afdeling oordeelde echter (ABRvS 19 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1968) dat nu ten tijde van het vaststellingsbesluit geen voornemen bestond om binnen de planperiode een einde te maken aan de strijdige bouwdiepte en er evenmin vanuit werd gegaan dat de eigenaar de extra bouwdiepte binnen de planperiode zou gaan afbreken, er geen gerechtvaardigde verwachting bestond dat de strijdige situatie zou worden opgeheven. Om deze reden mocht de afname van de bouwdiepte niet worden aangemerkt als een planologisch voordeel en mocht er niet worden gesaldeerd met het planologisch nadeel ten aanzien van een ander aspect. Er diende in deze zaak in de planvergelijking derhalve toch rekening te worden gehouden met de overgangsrechtelijke status van de extra bouwdiepte.

Zaak van Amsterdam

In de zaak van “Amsterdam” was sprake van een verruiming van de planologische bouwhoogte van 12 meter naar 18 meter. Feitelijk stond er sinds 1965 een gebouw met een bouwhoogte van 16,2 meter. De rechtbank was nog van oordeel dat aanleiding bestond af te wijken van het uitgangspunt dat met overgangsrechtelijke bepalingen geen rekening gehouden mag worden bij de planvergelijking. Het pand was immers legaal gebouwd en niet gebleken was van een voornemen om het gebouw binnen de planperiode van tien jaar in overeenstemming te brengen met de oude maximaal toegestane bouwhoogte van 12 meter.

De Afdeling daarentegen (ABRvS 9 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3387) achtte dit punt niet van belang. Dat uit de plantoelichting kon worden afgeleid dat het destijds de bedoeling was om het bestaande gebouw conserverend te bestemmen, deed er niet aan af dat met het plan een deel van het gebouw niet als zodanig was bestemd. Het overgangsrecht mocht niet worden betrokken in de planvergelijking, hetgeen ook in deze zaak gunstig was voor de aanvrager.

Het opnieuw bestemmen van bestaande bebouwing

Uit het voorgaande blijkt dat bij bestaande bebouwing met een afwijkende bestemming niet goed kan worden ingeschat hoe daar mee moet worden omgegaan in een planvergelijking. In “Medemblik” werd het overgangsrecht wel meegewogen en in “Amsterdam” duidelijk niet. Daarom dient het opnieuw bestemmen van een bestaand pand met de nodige zorgvuldigheid plaats te vinden.

Indien er geen voornemen is het pand qua maatvoering te wijzigen, is het ruimer bestemmen dan de feitelijke omvang in ieder geval niet raadzaam. De ruimere maten zijn dan immers maatgevend in de planvergelijking, terwijl het planologische nadeel hiervan voor omliggende objecten niet daadwerkelijk zal worden geleden.

Bovendien dient bij een beperking van de maatvoering tot minder dan de bestaande omvang, rekening te worden gehouden met het oordeel dat dit niet als een planologisch voordeel mag worden aangemerkt (zie “Medemblik”).

Tenslotte kan het minder ruim bestemmen een “direct” planschaderisico met zich brengen, indien de eigenaar van het pand zich vanwege het (deels) onder overgangsrecht brengen en/of een verlies van uitbreidingsmogelijkheden benadeeld gaat voelen.

Voorafgaand onderzoek kan latere discussie voorkomen

Raadzaam is derhalve voorafgaand aan het opstellen van nieuwe plannen, de bestaande situaties na te (laten) gaan en deskundig advies in te winnen, zodat men vooraf weet wat de planschaderisico’s zullen zijn.

Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.

Deel dit bericht