Bij de beoordeling van schadeclaims op basis van het stelsel van hoofdstuk 15 Omgevingswet is vooral de feitelijke verandering maatgevend. Hieruit volgt dat ook de schade-taxaties op een andere grondslag uitgevoerd gaan worden.
Planschade valt nu onder de Wet ruimtelijke ordening. Dat wordt straks integraal overgezet naar de Omgevingswet. De term planschade zal op den duur verdwijnen; alles heet dan nadeelcompensatie. Bij de beoordeling van planschade wordt momenteel uitgegaan van een planologische vergelijking waarbij zowel het oude als nieuwe planologische regime “maximaal worden ingevuld”. Daar nemen we dus afscheid van.
In de toekomst
Voor de te hanteren uitgangspunten bij een “feitelijke vergelijking” zijn er nog diverse zaken onduidelijk. Wat te doen met situaties onder overgangsrecht? Deze worden -thans- bij de berekening van indirecte schade (vermogensschade) bij de planologische vergelijking buiten beschouwing gelaten. Of wat te doen met illegale situaties? Wij hebben hier wel ideeën over, maar de antwoorden liggen in de toekomst: hier zal na de inwerkingtreding van de Omgevingswet jurisprudentie over worden gevormd.
Kennis over de maatgevende situatie
Wat we wel zeker weten is dat het onder de Omgevingswet belangrijk wordt om goed in beeld te hebben wat de feitelijke toestand is op de peildatum voor het bepalen van de schade. Deze peildatum verschilt per situatie. Dit kan bijvoorbeeld het moment van het verlenen van een omgevingsvergunning zijn of het moment dat met een activiteit is begonnen. Het maakt in dit geval uit of er een omgevingsvergunning vereist is. Is dit niet het geval, dan is het van belang of men bij het bevoegd gezag (gemeente/provincie/overheid) de activiteit moet melden (volgens bepaalde regels die daarvoor gelden) of zonder melding de activiteit kan beginnen.
Grip op de maatgevende situatie
Voor initiatiefnemers is het van groot belang om controle te krijgen c.q. te houden over de “feitelijke toestand” van de projectlocatie op de peildatum. Het maakt in de regel nogal wat uit of bij een vergelijking (en dus bij de taxatie van waarde van de woning in de omgeving) uitgegaan wordt van een terrein met volop gebouwen en activiteiten of van een “bouwrijp gemaakt terrein” zonder bouwwerken en “actief” gebruik in de oorspronkelijke situatie!
Actieve risicoaanvaarding
Bij het onderwerp risicoaanvaarding blijft de (maximaal nadelige) planologische situatie nog wel een tijd lang een rol van betekenis spelen. Dit is bijvoorbeeld aan de orde indien de schade moet worden bepaald bij een woning in de omgeving van de projectlocatie en die is gekocht voor de vaststelling van het omgevingsplan. Dit is in beginsel direct na het in werking treden van de Omgevingswet bij iedere woning nog aan de orde. Een complicerende factor kan hierbij wel de “beschikbare informatie” over het geldende planologische regime ten tijde van de aankoop zijn. Deze is -blijkt ook thans in de praktijk- soms lastig en soms zelfs helemaal niet te achterhalen.
Hulp bij berekenen van schade als de feitelijke situatie wijzigt
Het is voor initiatiefnemers van een (her)ontwikkeling verstandig om de gevolgen van het beëindigen/wijzigen van het gebruik of het (alvast) slopen van vastgoed in beeld te krijgen. Het wijzigen van het gebruik of slopen van bouwwerken kan grote gevolgen hebben voor de uit te keren schade aan de omgeving.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
