omgevingswet

Algemeen

De Omgevingswet is nieuw terrein. SAOZ is je kompas

21 mrt 2023 • Johan Geleijns

De Omgevingswet komt eraan. Als gemeente kun je dit jaar nog gebruiken om je goed voor te bereiden op een zo soepel mogelijke overgang. Welke zaken kun je beter nu nog regelen? Wat moet je juist op z’n beloop laten? Hoe maak je beleid met een instrumentarium dat je nog niet beheerst? Kortom: wat is de slimste koers? SAOZ is je kompas. 

Per 1 januari 2024 wordt de Omgevingswet -zoals het er nu uitziet- van kracht. Dat betekent dat alle gemeenten moeten gaan werken aan de vaststelling van het omgevingsplan, dat uiteindelijk de nu geldende losse bestemmingsplannen gaat vervangen. In het omgevingsplan leg je regels vast over de fysieke leefomgeving.

Waar in het ‘oude’ bestemmingsplan alleen regels mochten worden opgenomen die nodig zijn voor ‘een goede ruimtelijke ordening’, komt bij het omgevingsplan daarvoor ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ in de plaats. Dat kan betekenen dat je sommige zaken misschien beter kunt regelen onder de huidige wetgeving, of juist beter uit kunt stellen tot na de inwerkingtreding van de Omgevingswet. 

Overgangsrecht

De invoering van de Omgevingswet is een ongekende operatie en zal zeker uitdagingen gaan opleveren. Vooralsnog kunnen gemeenten blijven werken met de nu geldende bestemmingsplannen. Dat noemen we het “tijdelijk deel van het omgevingsplan”. Voor oude wet- en regelgeving geldt overgangsrecht voor de overgang naar de Omgevingswet. Het gaat om instrumenten in ruim 70 wetten, besluiten en regelingen, zoals de gedoogplicht, vergunning, ontheffing, en diverse andere plannen en besluiten. Het overgangsrecht regelt dat de gemeente met ingang van de Omgevingswet in ieder geval een (tijdelijk) omgevingsplan heeft dat gevuld is met:

  • Regels die zijn verhuisd van rijksniveau naar gemeenteniveau (de bruidsschat);
  • Bestaande ruimtelijke regels: bestemmingsplannen, wijzigingsplannen, uitwerkingsplannen, beheerverordeningen, voorbereidingsbesluiten inclusief tracébesluiten die als voorbereidingsbesluit gelden, inpassingsplannen, exploitatieplannen;
  • Regels uit gemeentelijke verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Een groot voordeel van deze constructie is dat gemeenten de huidige systematiek “kennen” en er nog enige tijd gebruik van kunnen maken, voordat de Omgevingswet hieraan een eind maakt. Het is daarom niet moeilijk te voorspellen dat het vlak voor de invoering van de Omgevingswet nog “druk” zal zijn op de afdeling Ruimtelijke Ordening van gemeenten: zaken die urgent zijn en een snel handelen vereisen kunnen het best nog worden opgepakt onder het huidige omgevingsrecht. 

Kom met SAOZ in actie op bekend terrein

De Omgevingswet is op papier al behoorlijk complex en veel is nog open voor interpretatie. Dat voorspelt een roerige periode in de praktijk. Voer voor juristen en ook potentieel schadelijk voor de mogelijkheden van gemeenten om adequaat op (on)verwachte ontwikkelingen in te spelen. Precies op dit punt heb je dan behoefte aan deskundige ondersteuning van een consultant die gepokt en gemazeld is in het omgevingsrecht en het schadevergoedingsrecht.

SAOZ pakt deze handschoen graag op. Wij kunnen gemeenten helpen om te bepalen wat je onder de huidige wetgeving geregeld wilt hebben (en hoe) en wat je misschien juist beter op z’n beloop zou kunnen laten. Soms werkt ingrijpen zelfs averechts. Waarbij ons motto is: we weten wat we hebben maar niet (precies) wat er voor terug komt. Met de invoering van de Omgevingswet begeven we ons op nieuw terrein. Meer dan ooit is SAOZ uw kompas. 

Ongeplande dossiers

Als gemeente krijg je op het gebied van leefomgeving en Ruimtelijke Ordening te maken met twee soorten ontwikkelingen: geplande en ongeplande. Bij geplande ontwikkelingen is het proces overzichtelijk en kun je vrij makkelijk de regie houden. De ratio voert de boventoon. Denk aan een nieuwe woonwijk of het vitaal houden van je kernwinkelgebied. Steeds vaker zien wij dat gemeenten te ook maken krijgen met ongeplande ontwikkelingen.

Bij dit soort zaken moet je als gemeente vaak snel reageren en speelt er veel emotie. Het zijn zaken die op je af komen en direct invloed hebben op de leefbaarheid in een gebied. Darkstores en supermarkten op ongewenste locaties, arbeidsmigranten in vakantieparken, panden die gesplitst worden zonder dat er voldoende parkeergelegenheid is. Wonen op begane grond in winkelcentra, wat leidt tot rafelranden en hakkeltanden in je centrumgebied. Cultureel erfgoed dat verloren gaat omdat het niet goed beschermd is. Karakteristieke panden die worden bedreigd door de slopershamer omdat ze niet beschermd worden.

Je wist niet dat het mocht maar het bestemmingsplan maakt het toch mogelijk. Er blijken “mazen in de wet” te zitten en daar kom je vaak pas bij toeval achter, namelijk bij een volkomen onverwachte aanvraag voor een ongewenste ontwikkeling. Dan pas gaan de alarmbellen af en is het alle hens aan dek om de ontwikkeling tegen te gaan, met alle daaruit voortvloeiende financiële risico’s en procesrisico’s van dien. 

SAOZ Consultancy helpt op onbekend terrein

Vanwege onze brede scope, uitgebreide ervaring en gespecialiseerde kennis worden we regelmatig gevraagd mee te denken bij de “hoofdpijndossiers”. Daarvoor hebben we een speciaal team dat vanuit verschillende invalshoeken kan sparren over oplossingen. We weten hoe marktpartijen denken en hoe overheden werken.

We kennen de letter van de wet én de wetten van de markt. De papieren werkelijkheid én de weerbarstige praktijk. En we zien daardoor risico’s én kansen die anders onopgemerkt zouden blijven. Daarbij staan we niet ‘tussen’ de partijen maar ernaast. Meer dan ooit is SAOZ uw kompas. 

Neem contact op om daar eens over te sparren