Directe planschade

Woningsplitsing of kamerbewoning tegengaan?

24 sep 2019

De afdeling Bestuursrechtspraak van De Raad van State heeft recentelijk bij herhaling bepaald dat wanneer het begrip “wonen” niet gedefinieerd is in de begripsbepalingen van een bestemmingsplan, aansluiting moet worden gevonden bij wat in het algemeen spraakgebruik onder ‘wonen’ wordt verstaan. Daaronder wordt ook begrepen bewoning door meerdere afzonderlijke personen in een woning (kamerbewoning/gesplitste woningen) en dat is niet altijd wenselijk….

Het gevolg voor gemeenten
Veel gemeenten blijken (achteraf bezien) in bestemmingsplannen het begrip “wonen” onvoldoende of niet gedefinieerd te hebben. Volgens de Afdeling is dan slechts het spraakgebruik de bepalende factor. Dit betekent dan (zie bijvoorbeeld ABRvS 6 juni 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1882) dat het planologisch niet tegen is te gaan om een normale eengezinswoning te gebruiken en in te richten voor kamerbewoning of deze te splitsen in meerdere wooneenheden. Dit uitgangspunt staat meestal op gespannen voet met het gevoerde huisvestingsbeleid van de gemeente en kan leiden tot ongewenste ontwikkelingen in bepaalde wijken of buurten, met name in studentensteden en steden of dorpen waar veel arbeidsmigranten zijn.

Repareren, kan dat zo maar?
Op het eerste gezicht lijkt het niet zo ingewikkeld: je repareert de betreffende bestemmingsplannen, desnoods met een parapluplan, waarin het begrip ‘wonen’ alsnog afdoende wordt gedefinieerd en eventueel kamerbewoning of splitsing van woningen alleen via een afwijking of wijziging nog mogelijk wordt gemaakt. Als je helemaal safe wilt zijn neem je als gemeente eerst nog een voorbereidingsbesluit om ongewenste ontwikkelingen tegen te kunnen gaan. Zo ben je als gemeente weer volledig ‘in control’.

Probleem opgelost zou men zeggen. Echter, dan komt de planschade om de hoek kijken…..

Planschade
Door de reparatie van het begrip ‘ wonen’ kunnen eigenaren van woningen in een planologisch nadeliger positie komen te verkeren. Immers de gebruiksmogelijkheden van hun objecten nemen af. Waar men eerst bij recht over kon gaan tot kamerverhuur of splitsing van de woning in meerdere wooneenheden, is dit na vaststelling van de (paraplu)herziening niet meer mogelijk. Door deze beperking van de mogelijkheden van het eigen object kan dan ook directe planschade ontstaan. Allesbepalend daarbij is natuurlijk de waardering van de woning in de oude situatie en vervolgens de waardering uitgaande van de nieuwe planologie. Als hiertussen een negatief verschil zit, is deze waardedaling in beginsel aan te merken als (directe) planschade.

Voorkomen is beter dan genezen
Voordat een plan wordt vastgesteld ter reparatie van bovenstaand probleem, is het goed dat de gemeente zich bewust is van de planschaderisico’s die men loopt. SAOZ heeft hier al in meerdere gemeenten onderzoek naar gedaan. Wat zijn de gevolgen voor de waarde van woningen? Met name in de steden en dorpen waar kamerbewoning en woningsplitsing veel speelt, kan dit leiden tot waardedaling van woningen. Omdat het vaak over grote gebieden gaat (wijken, dorpen) en het veel mogelijk geraakte objecten (alle woningen) betreft, is het ondoenlijk om dit op objectniveau te analyseren en in kaart te brengen. In de praktijk analyseren wij dan de gevolgen voor een aantal representatieve woningen, waarna dit in beginsel geëxtrapoleerd kan worden. Je beschikt dan als gemeente in ieder geval over een worst-case-scenario.

SAOZ kan meedenken in beperking of voorkoming van de planschade. Zijn er bijvoorbeeld mogelijkheden om langs een andere weg tot een afdoende regeling te komen? SAOZ denkt graag met u mee.

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Deel dit bericht