Belegger

Woningsplitsing of kamerbewoning: kansen en bedreigingen

31 mrt 2020

Wanneer je als ontwikkelaar of belegger plannen hebt voor woningsplitsing of het mogelijk maken van kamerbewoning, is haast maken het devies. En word je als eigenaar geconfronteerd met een planschadeverhaalsovereenkomst in verband met een voorgenomen woningsplitsing of kamerbewoning, teken dan niet bij het kruisje. De kansen en bedreigingen op een rij.

Vanwege uitspraken van  de afdeling Bestuursrechtspraak van De Raad van State (ABRvS, 06-06-2018, ECLI:NL:RVS:2018:1882 en ABRvS, 23-01-2019, ECLI:NL: RVS:2019:192), staat – afhankelijk van hoe de betreffende gemeente een en ander heeft geregeld in haar bestemmingsplannen – de deur wijd open voor het omzetten van bestaande woningen naar kamerbewoning of de splitsing ervan in wooneenheden.

Belegger of bedrijfsmatige kamerverhuur?

De vraag naar kamers of kleine wooneenheden is  fors, met name in de studentensteden of gebieden waar veel arbeidsmigranten werkzaam zijn. Voor een belegger of de bedrijfsmatige verhuurder van woonruimte een uitgelezen kans om een optimaal rendement uit een pand te halen. Daarom wordt steeds vaker overgegaan tot het splitsen van woningen in kleinere wooneenheden of de verhuur van kamers.

Omdat veel gemeenten (achteraf bezien) in bestemmingsplannen het begrip wonen onvoldoende of niet gedefinieerd blijken te hebben, volgens de hiervoor aangehaalde uitspraken van de Afdeling, is deze omzetting naar kamerbewoning of splitsing in meerdere wooneenheden planologisch door een gemeente niet tegen te gaan. Van deze ‘kans’ wordt dan ook volop gebruik gemaakt.

Gemeenten dichten de gaten in een rap tempo

De wal keert het schip. Gemeenten zijn vaak niet erg gelukkig met bovenstaande ontwikkelingen wegens strijd met het gevoerde huisvestingsbeleid en de vrees dat bepaalde wijken of dorpen ‘van kleur verschieten’. Veel gemeenten zijn dan ook druk doende met reparatie door de planologische regelingen aan te passen door middel van een parapluplan of facetbestemmingsplan. Hierdoor worden kamerbewoning en woningsplitsing bij recht onmogelijk gemaakt, of worden slechts onder voorwaarden (opnieuw) toegestaan.

Wanneer je als ontwikkelaar of belegger dergelijke plannen hebt en het is nu nog bij recht mogelijk, is haast maken het devies. Een tijdige aanvraag om een omgevingsvergunning is raadzaam.

Planschadeverhaal

Is een en ander al dichtgetimmerd of gerepareerd, dan is het vaak via een afwijking nog wel mogelijk een pand alsnog te splitsen of in te richten voor kamerbewoning. Maar de gemeente zal hieraan veelal alleen mee willen meewerken als de belegger/ontwikkelaar bereid is een planschadeverhaalsovereenkomst aan te gaan, waarbij de te vergoeden planschade op hem verhaald wordt. Bij het omzetten van een pand naar kamerbewoning of splitsing in meerdere wooneenheden is dit planschaderisico zeker aanwezig. Het woongebruik intensiveert immers en de eigenaren van omliggende woningen krijgen te maken met aanzienlijk meer ‘buren’.

Ontwikkelaars en beleggers opgelet dus

Wordt u als eigenaar geconfronteerd met een planschadeverhaalsovereenkomst in verband met een voorgenomen woningsplitsing of kamerbewoning, teken dan niet bij het kruisje. Het is raadzaam u vooraf te oriënteren op de mogelijke omvang van planschade die op u verhaald zal kunnen worden. Dit is een specialistische vergelijking waarbij niet zozeer de feitelijke situatie van belang is, maar maximale mogelijkheden van planologische regimes naast elkaar gelegd moeten worden.

SAOZ heeft ruime ervaring op dit gebied en kan u dan ook uitstekend adviseren of door middel van een planschaderisicoanalyse uw financiële risico’s vooraf in kaart brengen.

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Deel dit bericht