Bij de beoordeling van planschaderisico dient niet alleen het behoud van de bestaande exploitatie te worden onderzocht (inkomensschade). Ook de onbenutte planologische uitbreidingsmogelijkheden zijn van belang (vermogensschade).
Trend
De laatste tijd zien wij vanwege de woningnood de trend dat veel leegstaand vastgoed in binnensteden wordt gesloopt of omgebouwd naar woningen. Bijvoorbeeld in Den Helder, waar op de verdiepingen van het oude V&D-gebouw 36 woningen worden gerealiseerd. Een ander voorbeeld is het voormalige Primark-pand in Alkmaar. Prima oplossing in de woningbouwopgave, zou je denken. Maar het toevoegen van woningen in een stadscentrum kan een keerzijde hebben.
Keerzijde
In veel centra bevinden zich ook bedrijven, zoals horecagelegenheden, supermarkten en sportscholen, die een bepaalde mate van (o.a. geluid-, licht-, geur-)hinder kunnen veroorzaken voor gevoelige objecten, zoals woningen. Daarom hebben dergelijke functies in de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” een categorie-aanduiding en een richtafstand gekregen, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen een rustige woonwijk en een gemengd gebied. De keuze voor de gebiedstypering heeft gevolgen voor de te hanteren richtafstanden:
| Milieucategorie | Rustige woonwijk | Gemengd gebied |
| 1 | 10 m¹ | 0 m¹ |
| 2 | 30 m¹ | 10 m¹ |
| 3.1 | 50 m¹ | 30 m¹ |
| 3.2 | 100 m¹ | 50 m¹ |
| 4.1 | 200 m¹ | 100 m¹ |
| 4.2 | 300 m¹ | 200 m¹ |
Bij een horecagelegenheid in bijvoorbeeld categorie 2 geldt dus een richtafstand van 10 meter in een “gemengd gebied” en 30 meter in een “rustige woonwijk” ten opzichte van woningen. Indien er vervolgens op een kortere afstand nieuwe woningen worden gerealiseerd, kan dit leiden tot een beperking van de toegestane mate van hinder. Een bedrijf kan dan als het ware een categorie lager worden ingeschaald dan waar het oorspronkelijk in hoorde. Dit nadeel kan een grondslag zijn voor een tegemoetkoming in planschade, indien de woningen planologisch niet mogelijk waren.
Inkomensschade en vermogensschade
Er kan op dit punt onderscheid worden gemaakt tussen inkomensschade en vermogensschade. Vaak wordt vooraf wel onderzocht of de bestaande exploitatie van een bedrijf na de komst van woningbouw kan worden voortgezet (de vraag of inkomensschade te verwachten is). Maar regelmatig wordt uit het oog verloren dat een bedrijfspand uitbreidingsmogelijkheden of alternatieve gebruiksmogelijkheden heeft die wel eens zouden kunnen vervallen door de nieuwe woningen (de vraag of vermogensschade te verwachten is).
Inperken van de gebruiksmogelijkheden
Ook als de bestaande exploitatie kan worden voortgezet, kan voor de eigenaar van een bedrijfspand dus toch een aanspraak op planschade ontstaan, namelijk waardevermindering door het inperken van gebruiksmogelijkheden. Gemeenten zullen het planschaderisico van herontwikkelingsprojecten in beginsel via een anterieure overeenkomst willen neerleggen bij de initiatiefnemer. Tot dat planschaderisico behoort dus óók het vaak vergeten c.q. onderschatte risico op vermogensschade.
Vooraf inzicht krijgen
Het is dus verstandig voorafgaand aan de bouw van woningen in een centrumgebied na te gaan welke andere functies zich daar bevinden en of dit mogelijk tot een planschaderisico gaat leiden. SAOZ heeft daarvoor alle kennis en expertise in huis.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
