Wordt het risico op schadeplichtigheid vanwege nieuwe woonvormen kleiner onder de Omgevingswet, of juist groter?
Hoe werkt het nu ook alweer?
Bij de beoordeling van de gevolgen van de komst van “nieuwe woonvormen” (zoals flexwoningen, containerwoningen, tiny houses en “Skaeve Huse”) zijn met name het onderliggende planologische kader, de reikwijdte van de planschaderegeling en het normaal maatschappelijk risico van invloed op (de omvang van) het planschaderisico. Waar op de locatie van de nieuwe woonvormen al ruime, en dus potentieel voor de omgeving belastende bouw- en/of gebruiksmogelijkheden bestaan, zal zich – alle “reuring” vanuit de omgeving ten spijt – in de regel geen groot planschaderisico voordoen. Ook de beperking van de beoordeling tot “ruimtelijk relevante aspecten” (zie ook de bijdrage van collega Yvonne de Looij) heeft een duidelijk dempende werking op het planschaderisico.
Hoe werkt het straks onder de Omgevingswet?
Anders dan bij de beoordeling van planschade wordt bij de beoordeling van nadeelcompensatieclaims de oude feitelijke situatie ten tijde van vergunningverlening in de beoordeling betrokken. Dat betekent, dat de initiatiefnemer c.q. “schadeplichtige partij” niet meer wordt beschermd door de maximale projectie van de oude planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden indien deze niet benut zijn. Dat kan betekenen, dat het nadeel (en daarmee het schaderisico) groter wordt, dit al helemaal als de op de gedachte locatie voorheen aanwezige bebouwing alvast voorafgaand aan de vergunningverlening is gesloopt.
Waar de oude planologische situatie echter sterk lijkt op de bestaande feitelijke situatie en de ontwikkeling niet in de structuur van de omgeving en het langjarig gemeentelijk beleid past, zou de schade onder het regime van de Omgevingswet lager kunnen uitpakken vanwege het hogere normaal maatschappelijk risico van 4%.
Welk schadevergoedingsregime is voor u gunstiger?
Om een typisch juridische (maar daarom zeker niet onjuiste) uitdrukking te gebruiken: dat is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval en dus niet op voorhand te zeggen. Vast staat echter, dat initiatiefnemers zich hierover goed moeten laten adviseren teneinde onaangename financiële verrassingen te voorkomen. De “reuring” wordt wellicht onder de vigeur van de Omgevingswet niet groter of kleiner, maar het “risico” wordt mogelijk groter.
Wat kan SAOZ voor u doen in dit verband?
SAOZ adviseert van oudsher gemeenten over de planschaderisico’s van projecten als deze en is voorbereid op de consequenties van het in werking treden van de Omgevingswet. Ook voor uw specifieke situatie kan SAOZ u op maat adviseren.
Meer weten?! Neem dan contact op met Kees van der Lee.
