Planvorming

Kleine woningen, grote zorgen?

19 dec 2021

Meer woonruimte creëren kan op twee manieren. Meer huizen bouwen én het anders benutten van de bestaande woningvoorraad. Dat laatste houdt vaak in: het opsplitsen van een woning in meerdere zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden. Dit kan echter leiden tot veel onrust in de omgeving.

Verkamering
Uit onze adviespraktijk blijkt dat kamergewijze verhuur steeds vaker tot procedures leidt. Zowel de huisvesting van arbeidsmigranten, nieuwe studentenwoningen als andere vormen van kamerbewoning leiden vaak tot een verstoorde balans in de wijk. Het gaat immers om bewoning voor korte duur van bewoners of groepen bewoners zonder enige mate van verbondenheid ofwel een onbeperkt aantal “huishoudens”.

In de uitspraak ABRvS 25 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2517, Helmond was bijvoorbeeld sprake van een pand waarvoor geen limiet was gesteld aan het aantal kamers, het aantal bewoners en dus ook niet aan het aantal huishoudens. De Afdeling overwoog daarover het volgende:

“De Afdeling volgt de rechtbank in haar in de uitspraak van 4 mei 2017 gegeven oordeel dat onder het nieuwe planologische regime de aantasting van privacy, de parkeerdruk en het risico op overlast aanzienlijk kunnen toenemen omdat geen beperking is gesteld aan het aantal huishoudens in het pand en dat Geers en Van Beukering de mogelijke gevolgen van de planologische wijziging onvoldoende hebben onderkend.” (einde citaat)

Het opsplitsen van een woning kan dus tot planschade leiden.

Waar stopt de “ruimtelijke ordening” en begint de “openbare orde”?
Toch worden de nadelige gevolgen door de Afdeling niet altijd als ruimtelijk relevant gekwalificeerd. In de uitspraak ABRvS 5 augustus 2015 ECLI:NL:RVS:2015:2513 Halderberge vreesde een recreatiepark voor nadeel als gevolg van de huisvesting van 220 arbeidsmigranten en naar aanleiding daarvan overwoog de Afdeling het volgende:

“17.3. Voor zover Bosbad Hoeven vreest voor overlast op de openbare weg en aantasting van de omgeving van het recreatiepark overweegt de Afdeling dat dit, wat daar ook van zij, een aspect is van de handhaving van de openbare orde. Ook de gestelde overlast in de vorm van afval op het recreatiepark betreft een handhavingsaspect dat in het kader van deze procedure niet aan de orde kan komen.” (einde citaat)
Ook in de recentere uitspraak ABRvS 4 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:954 Amsterdam, is voor een ander soort ontwikkeling waarin veel personen voor korte duur kunnen verblijven (een hotel) bevestigd, dat artikel 6.1 Wro geen grondslag biedt voor een tegemoetkoming in schade die het gevolg is van het mogelijk niet naleven van gebruikers van wettelijke voorschriften of mogelijke uitwassen van hun gedrag.

Overlast door bijvoorbeeld verkeerd parkeren, excessieve geluidoverlast en zwerfafval, vormt dus geen grondslag voor een planschadetegemoetkoming.

SAOZ heeft het in huis
Vraagt u zich af of een bepaald soort overlast een grondslag kan zijn voor een planschadetegemoetkoming óf thuis hoort bij de handhaving van de openbare orde, stel uw vraag gerust. Wij hebben die kennis in huis.

Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.