Bent u bezig met een omgevingsplan waarbij bouw- of gebruiksmogelijkheden worden beperkt? SAOZ biedt meer inzicht bij directe schade: van steekproef naar inschatting van het totale risico.
Bredere adviesvragen onder de Omgevingswet
De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. De meeste risicoanalyses planschade zijn door het taxatieteam van SAOZ uitgebracht en de focus ligt nu voornamelijk op het opstellen van risicoanalyses nadeelcompensatie Omgevingswet. Er is afgelopen jaar nog meer veranderd. Wij worden steeds eerder en ook langer in het adviestraject betrokken en de werkzaamheden worden uitgebreider. Dit zien we vooral bij adviesvragen vanuit de gemeente waarbij er sprake is van “directe schade”.
Meer inzicht geven bij directe schade
Bij risico’s op directe schade is op voorhand vaak duidelijk dat er in potentie sprake is van een nadeel voor de eigenaren binnen het plangebied. Er wordt immers altijd iets “wegbestemd”. Als daar geen voordelen tegenover staan dan is het duidelijk dat er in planologisch opzicht sprake is van een nadeel. Als er ook zaken mogelijk worden gemaakt dan is de vraag of dit voordeel het nadeel (per saldo) compenseert.
Praktijkvoorbeeld
Waar wij voorheen met een steekproef nagingen of er sprake was van een nadeel bij enkele objecten binnen het plangebied en wij dit eventuele nadeel globaal en indicatief duidden, zien wij steeds vaker dat er behoefte is aan een duiding van het totale schaderisico.
Een praktijkvoorbeeld: in het centrum van een stad komt de gewenste centrumfunctie met winkels en andere publiek aantrekkende functies onder druk te staan. Naast de “gewenste functies” komen in (voormalige) winkelpanden steeds meer functies zonder publieksfunctie. Etalages worden “dichtgemaakt” en deuren blijven gesloten tenzij klanten op afspraak komen. Als gevolg hiervan wijzigt de dynamiek in het centrum, het wordt minder attractief en het is er minder aangenaam verblijven.
De gemeente wenst inzicht in het risico voor het scenario waarbij er in de nieuwe situatie enkel nog detailhandel en publieksgerichte dienstverlening zijn toegestaan in het centrum.
De werkwijze
SAOZ voert een standaard steekproef uit. Bij enkele objecten binnen het plangebied wordt het schaderisico indicatief bepaald. Als hieruit volgt dat er sprake is van een waardedaling bij de onderzochte objecten (en de gemeente de beperking mogelijk toch wenst door te zetten), onderzoeken wij de mogelijkheden om de totale gevolgen van de wijziging te duiden.
Omdat het bij grotere projecten vaak niet mogelijk is om alle objecten één voor één te beoordelen (opmerking: dit kan in theorie wel, maar is erg arbeidsintensief en kostbaar), wordt gekozen om de uitkomsten van de steekproef te extrapoleren naar het gehele plangebied.
In de praktijk merken wij dat de werkwijze met extrapolatie goed werkt in gebieden met een redelijk homogeen karakter en waarbij er sprake is van een duidelijke (eensluidende) ingreep in de bouw- of gebruiksmogelijkheden. Vaak kan de extrapolatie uitgevoerd worden op basis van de reeds uitgevoerde steekproef. Soms voeren wij nog één of enkele extra steekproeven uit om hiermee voldoende bouwstenen te hebben voor de extrapolatie.
Op basis van de uitkomsten van de extrapolatie kan de gemeenteraad -al dan niet in combinatie met een beleidsadvies waarbij de mogelijkheden en onmogelijkheden van het beperken van schade onder de Omgevingswet in beeld wordt gebracht- een gefundeerd besluit nemen over de gewenste wijziging van de bestemming van gronden in het centrum.
Uw risico bepalen
Bent u ook bezig met een omgevingsplan waarbij bouw- of gebruiksmogelijkheden worden beperkt? SAOZ helpt u graag met inzicht in het totale schaderisico van deze ingreep.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
