Omwonenden proberen regelmatig bouwplannen van tafel te krijgen. Met een degelijke en tijdige risicoanalyse kun je als initiatiefnemer gedoe achteraf voorkomen.
Verzoeken om vernietiging wegens planschade
Met zekere regelmaat verschijnt er Afdelingsjurisprudentie waarin geprocedeerd wordt tegen een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning, met als argument dat het plan vernietigd zou moeten worden vanwege te verwachten planschade (o.a. ABRvS 21 januari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:370, Hoeksche Waard en ABRvS 11 februari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:738, Putten). In de uitspraak ABRvS 14 januari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:209, Elburg, heeft appellant bovendien betoogd dat voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan ten onrechte geen planschaderisicoanalyse is gemaakt:
“[appellant] voert aan dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan waardevermindering van zijn woning tot gevolg heeft. De ontwikkeling heeft er al toe geleid dat niemand zijn woning wil kopen. Hij betoogt dat ten onrechte niet voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan een planschaderisicoanalyse is gemaakt. Hierdoor is niet tijdig duidelijk of de door hem te lijden planschade vergoed kan worden.”
De Afdeling ging hier niet in mee: zij overwoog dat een planschaderisicoanalyse niet bedoeld is om voorafgaand aan het nemen van een planologische maatregel vast te stellen of daadwerkelijk aanleiding bestaat voor het toekennen van een planschadetegemoetkoming aan omwonenden van het plangebied. Daarvoor bestaat immers een aparte procedure met eigen rechtsbeschermingsmogelijkheden.
Niet verplicht dus, maar wel zeer raadzaam
Helder is wel dat het steeds belangrijker wordt in een vroegtijdig stadium de financiële consequenties van de planologische maatregel in kaart te laten brengen. Een dergelijk onderzoek is bovendien niet alleen nuttig voor de beantwoording van de vraag: “kan mijn project het dragen?”, maar ook kan worden nagegaan of de uitkomst getuigt van een “evenwichtige toedeling van functies aan locaties” (ETFAL) op basis van de Omgevingswet (onder de Wro was dit: een “goede ruimtelijke ordening”). Een omgevingsplan dient in ieder geval de regels te bevatten die nodig zijn om een ETFAL te bereiken, en een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) mag alleen verleend worden als na realisatie van het betreffende project sprake zal zijn van een ETFAL.
Bij een BOPA geldt dat hoe groter de afwijking van het omgevingsplan is, hoe uitgebreider de motivering van de ETFAL-onderbouwing moet zijn. Een risicoanalyse kan dus helpen bij de onderbouwing van zowel de ruimtelijke als financiële haalbaarheid van een project.
Verder is het van belang te weten waar de risico’s van het project het grootst zijn. Met wie is het verstandig in het kader van de omgevingsdialoog te gaan praten? En met wie niet? Tenslotte kan in een later stadium worden overwogen het schade-aspect aan “de voorkant” te gaan regelen, zodat de kans op vertraging in de vergunningsprocedure kleiner wordt (zie voor dit laatste punt ook de bijdrage in deze nieuwsbrief van collega Kees van der Lee over “De do’s & don’ts van het ‘vooraf regelen’ van schade”).
Speel op safe
SAOZ is een onafhankelijke en door gemeenten geaccepteerde autoriteit op het gebied van risicoanalyses. Onze adviezen bieden zekerheid aan ontwikkelaars en kweken vertrouwen bij gemeenten. Wie het proces snapt, realistische keuzes maakt en met een degelijke analyse werkt, voorkomt gedoe achteraf.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
