ontwikkeling in bebouwde omgeving

Bezwaar en beroep

Ontwikkelen in bebouwde omgeving: volg de haalbaarheidsladder van SAOZ

12 mrt 2021 • Johan Geleijns

Bij het oplossen van de woonopgave ligt de focus ook op de bebouwde omgeving. Dat is lastiger dan ‘het weiland in’. Je komt elkaar direct tegen. De eerste vraag is dan ook altijd: hoe gaat de omgeving reageren? Met de haalbaarheidsladder van SAOZ heeft u als initiatiefnemer (gemeente en/of ontwikkelaar) een helder startpunt en een kompas voor het maken van de beste plannen. 

Of er nou een miljoen woningen bij moeten de komende tien jaar, of 900.000, over een ding is iedereen het eens: onze woonopgave is gigantisch. Dat het gevoel van urgentie groot is, wordt onderstreept door de ondertekening van de Actieagenda Wonen door een unieke coalitie van 34 organisaties

Gemeenten en ontwikkelaars zien binnen de grenzen van het bestaand bebouwd gebied onbenutte ruimte voor woningbouw. Er zijn wel grote verschillen per regio; je kunt Amsterdam niet vergelijken met Assen. En er zijn ook binnen de bebouwde omgeving nuances: klein en in eigendom is altijd makkelijker dan groot en verhuurd. Leegstaand is altijd makkelijker dan in gebruik. Grosso modo geldt: hoe meer stakeholders, hoe lastiger het wordt. Waar is vanuit planschade-perspectief de minste kans op wrijving en waar loopt u tegen de meeste risico’s op botsende belangen aan? 

Planschade en de omgevingsdialoog

Wij hebben de mogelijkheden op een rij gezet, in volgorde van complexiteit. Van ‘vrij eenvoudig’ naar ‘bijzonder ingewikkeld’. Met elke trede neemt de te verwachten weerstand en complexiteit toe. Dat lijkt een open deur, maar wij willen met deze versimpelde invalshoek laten zien hoe je de planschadeproblematiek kunt combineren met de omgevingsdialoog: de SAOZ haalbaarheidsladder. 

Trede 1. Transformatie van bestaande gebouwen 

Denk hierbij aan het creëren van appartementen in scholen, kantoren, oude winkels enzovoorts. Soms gaat het ook om maatschappelijk vastgoed in bestaande woonwijken. Bij transformatie van bestaande panden heeft u als initiatiefnemer geen volledige planherziening nodig. Als er geen bouwvolume toegevoegd wordt en dus de buitenmaten van de bestaande gebouwen gelijk blijven, scheelt dat enorm in het planschaderisico, omdat alle bouwgerelateerde aspecten zoals uitzicht, zonlicht et cetera  geen rol meer spelen. Kortom: er lijkt voor omwonenden weinig reden om in opstand te komen.

Het enige dat echt door de gemeente geregeld moet worden is de bestemmingswijziging. En er moeten natuurlijk vergunningen worden afgegeven. Om dat sneller en soepeler te laten verlopen is de kruimelgevallenregeling in het leven geroepen. Dat is een vereenvoudigde vergunningsprocedure om de planologie sneller rond te krijgen. In het beste geval slaat u  twee vliegen in één klap. Een stuk leegstand wordt tegelijk met het huisvestingsprobleem opgelost. 

Trede 2. Sloop en nieuwbouw met hetzelfde volume

Sommige gebouwen zijn niet geschikt voor transformatie en kunnen beter gewoon gesloopt worden. Iets nieuws bouwen met hetzelfde volume is dan de weg van de minste weerstand. Maar let op: dat geldt in mindere mate als er met het volume geschoven wordt. Hetzelfde bouwvolume dus, maar een andere vorm. Met elke verandering van het bouwvlak neemt het risico op planschade toe. Het helpt natuurlijk wel als er een vervelende bestemming vervalt. Hier doet u er als initiatiefnemer verstandig aan eerst verschillende scenario’s goed in kaart te (laten) brengen om tot de beste ruimtelijke invulling te komen. 

Trede 3. Sloop en nieuwbouw met een groter volume 

Lastiger dan het schuiven met volume is het toevoegen ervan. Hier gaat het vaak om laagbouw slopen waar hoogbouw voor terugkomt. Dat leidt in de regel tot meer gedoe. Het begint bij de vergunningen; de omgeving gaat zich ermee bemoeien, want wat komt er voor in de plaats? Heb ik straks ineens een flat achter mijn jaren ‘30 woning? Wordt mijn huis minder waard? Kan ik mijn auto straks nog wel parkeren?

Het wordt helemaal lastig als complete verouderde woonwijken op de schop moeten, waarbij ook het wegennet ingrijpend wordt aangepast. Je bent er dan niet met alleen vergunningen; er zullen ook verkeersmaatregelen genomen moeten worden.

In veel gevallen leidt dit tot planschade zijn voor de omgeving. Door aanpassingen van het wegennet kan ook inkomensschade ontstaan bij ondernemers in de wijk die hun bereikbaarheid aangetast zien. Helder en objectief inzicht in de risico’s op planschade en nadeelcompensatie (en de hoogte ervan) geven houvast bij de beslissing over de haalbaarheid van de plannen.  

Trede 4. Het vullen van lege plekken

Deze optie lijkt op het eerste gezicht misschien het makkelijkst. Maar let op: een lege plek kan wel onbebouwd zijn, maar dat betekent niet dat ‘ie niet in gebruik is. Je zult om te beginnen de bestemming moeten wijzigen. Er is in de regel best veel weerstand te verwachten, want de omgeving kijkt vaak heel anders naar de plannen dan een planoloog. Hoe lost u dat op? Door rekening te houden met de wensen van de omgeving. Kunt u compenseren, bijvoorbeeld door groen toe te voegen aan uw eigen plan? Zo niet, dan moet u de procedure afwachten, er rekening mee houden dat het vergunningsproces langer duurt dan normaal en zult u achteraf ook nog de planschade moeten terugbetalen aan de gemeente. 

Communicatie is hier het sleutelwoord. De buurt in een vroeg stadium betrekken bij de invulling van de lege plekken in hun wijk. Ook hier kan het zomaar zijn dat er twee vliegen in één klap geslagen kunnen worden. Het is een stuk eenvoudiger om ‘gribus’ te transformeren naar ‘mooi wonen’. Zoek een plek waar de buurt toch al niet zo blij mee was. Hangplekken, donkere stukken braakliggende grond. 

Trede 5. Toevoegen van woningen aan bestaande gebouwen 

Dit is misschien wel de lastigste, ervan uitgaande dat het bestaande gebouw niet leeg staat. Hier heeft u niet alleen met de omgeving te maken, maar ook met of het object al er al staat. Bij een klein gebouw dat privé-eigendom is, loopt het wel los. Maar het gaat juist vaak om grote panden die in gebruik zijn, waarschijnlijk bewoond of deels gebruikt door winkels en bedrijven. Dan is het cruciaal om verschillende scenario’s in kaart hebben. Wat zijn de prijskaartjes? Wat kost het om iemand een jaar lang ergens anders onder te brengen? Hoe ver gaat het bouwgeluid waarvan de zittende gebruikers last hebben? Op basis van de te verwachten schade kunt u de juiste calculatie en bewuste keuzes maken. 

Omgevingsdialoog

Zoals u hierboven leest neemt met elke trede de complexiteit en dus het risico toe. Hoe hoger op de ladder, hoe meer belanghebbenden, hoe groter de noodzaak van zorgvuldige communicatie. In de Omgevingswet krijgen gemeenten meer invloed over de invulling van de ruimte. De buurt zal meer betrokken worden, er vindt een omgevingsdialoog plaats voor de eerste spade de grond in gaat. Daarbij is het goed om plannen, beslissingen en eventuele wijzigingen steeds te kunnen onderbouwen met objectieve risico-analyses. Daarmee beantwoordt u de volgende vragen:

  • Hoeveel planschade veroorzaakt mijn project?
  • Hoeveel weerstand kan ik verwachten? Is er draagvlak voor?
  • Kan het project mogelijk nog aangepast worden?
  • Is er kans op vertraging van het project in de vergunningsfase? 
  • Is er noodzaak tot overleg, en zo ja met wie? En met wie niet? 
  • En als je toch moet procederen, dan komt u goed beslagen ten ijs.

De haalbaarheidsladder is nadrukkelijk geen adviestool. Elke situatie is immers anders. Maar samenwerken is wel de sleutel. Als we de woningopgave willen oplossen binnen de rode contouren, dan zullen we moeten doen waar we als land zo goed in zijn: op zoek naar het compromis. 

Deel dit bericht