Zoneren bedrijventerreinen

Bedrijfsterrein

Zoneren bedrijventerreinen en planschade: Hoe zit dat?

26 jun 2020

In een recente uitspraak van  de afdeling Bestuursrechtspraak van De Raad van State (ABRvS, 09-01-2020, ECLI:NL:RVS:2020:253) kwam het weer eens langs: het naar beneden aanpassen van de milieu-categorie van een bedrijventerrein, kan tot directe planschade in de vorm van waardedaling leiden.

Zoneren is planschade uitkeren?

Vanuit milieuoverwegingen of de noodzaak van zonering door de nabije ligging of ontwikkeling van een woonwijk bij een bedrijventerrein, kan de wens of zelfs noodzaak ontstaan de op een bedrijventerrein bij recht toegelaten bedrijvigheid aan te passen en de milieucategorieën te verlagen. Zodoende kan de gemeente meewerken aan woningbouwplannen op kortere afstand dan voorheen, een en ander conform de richtafstanden per milieucategorie overeenkomstig de VNG-systematiek voor “Bedrijven en milieuzonering”.

Daarbij is het goed rekening te houden met een risico op claims wegens directe planschade, die de gemeente in veel gevallen op de ontwikkelende partij zal willen verhalen. Of zonering altijd tot planschade leidt, is afhankelijk van een aantal omstandigheden, maar uit de genoemde uitspraak blijkt dat dit niet zonder risico is.

Drie aandachtspunten

Bij bedrijfsmatig gebruikte objecten focussen we op drie aandachtspunten als het gaat om planschade:

1.         de bestaande bedrijfsactiviteiten;
2.         de toekomstige bedrijfsactiviteiten;
3.         de marktwaarde van het onroerend goed.

De huidige bedrijfsactiviteiten

Als een bedrijf in het kader van zijn bestaande activiteiten maatregelen moet te treffen om te voldoen aan aangescherpte milieuvoorschriften, en deze maatregelen zijn een direct gevolg  van de planologische verandering, zijn deze kosten te beschouwen als planschade. Enkele praktijkvoorbeelden: verplaatsing van een emissiepunt, het aanbrengen van isolatie, het sluiten van deuren en/of het vervangen van dieselapparaten door elektrische apparaten.

De toekomstige bedrijfsactiviteiten

Toekomstige ontwikkelingen die ten tijde van het onherroepelijk worden van de planologische verandering nog geen aanvang hebben genomen, kunnen gezien worden als onzekere toekomstige gebeurtenissen en dus buiten beschouwing worden gelaten. Eventueel nadeel uit niet aangevangen exploitatie wordt niet vergoed, zo blijkt uit de jurisprudentie.

De marktwaarde van het bedrijfsobject

De waarde van een bedrijfsobject wordt veelal bepaald door de huurwaarde en het voor het desbetreffende object specifieke rendement. Zowel de huurwaarde als het rendement hebben een relatie met de (planologische) gebruiksmogelijkheden van het bedrijfsobject.

In het kader van de planschade dient na  te worden gegaan of de eventuele planologische beperking en de afname van de gebruiksmogelijkheden van het object leiden tot een lagere huurprijs en/of een aangepast rendement. In dit geval zijn de nog resterende gebruiksmogelijkheden van het object en de lokale markt van belang.

Waardering van het object

Duidelijk is dat de waardering c.q. taxatie van het object bepalend is voor de vraag of er planschade ontstaat. Daarbij zijn de feitelijke omstandigheden mede bepalend.

De meeste gangbare bedrijven bewegen zich binnen milieu-categorie 3.1 en 3.2. Categorie 4 betreft al een wat meer uitzonderlijk en beperkter marktsegment en categorie 5 betreft de zware bedrijvigheid. Terugbrengen van milieucategorie 4 naar 3.2 heeft over het algemeen dan ook minder invloed op de waarde dan terug van 3.2 naar milieucategorie 2. In dat laatste geval wordt de kring van gegadigden aanmerkelijk kleiner, waardoor de huurwaarde kan dalen en het rendement afnemen, bijvoorbeeld omdat het leegstandsrisico toeneemt.

Verder is de specifieke geschiktheid van het bedrijfspand voor bepaalde bedrijvigheid van belang. Een pand dat volledig is ingericht op en geschikt is gemaakt voor een specifiek categorie 5-bedrijf en dat wordt teruggebracht naar categorie 3 of 4 lijdt bijvoorbeeld meer nadeel dan een kale bedrijfshal die wordt teruggebracht van categorie 5 naar 3 of 4. Kortom: per object kan er sprake zijn van maatwerk.

‘Meten is weten’

Wanneer de gemeente een woningbouwontwikkeling wil faciliteren en in dat kader met de toegestane milieucategorieën op een bedrijventerrein ‘aan de slag gaat’  is het voor de “risicodragende partij” goed de risico’s vooraf in kaart te brengen. Wegen de revenuen van de gewenste woningbouwlocatie nog wel op tegen het planschaderisico? Waar tekent u als ontwikkelaar voor? SAOZ heeft ruime ervaring op dit gebied en kan u dan ook uitstekend adviseren of door middel van een planschaderisicoanalyse de financiële risico’s vooraf in kaart brengen.

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Deel dit bericht