Door de huidige woningbouwopgave worden nieuwe woningen steeds vaker tegen bedrijventerreinen aan gebouwd. Dit kan de nodige financiële risico’s met zich meebrengen.
Uitspraak Haaksbergen
Gemeenten plaatsen soms, in het kader van de volkshuisvesting, woonwijken tegen bestaande bedrijventerreinen aan. Omdat bij nieuwe woningen een “goed woonklimaat” moet worden geboden, dient overlast door onder meer geluid, geur en veiligheid echter te worden geminimaliseerd. Het gevolg? Bedrijven mogen hun bedrijfsactiviteiten niet uitbreiden of worden zelfs beperkt in hun huidige bedrijfsvoering.
Die vrees hadden bijvoorbeeld de appellanten met een bedrijfsperceel in de zaak “Haaksbergen” (ABRvS 10 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:45). Appellanten hadden beroep ingesteld tegen een plan, omdat zij vreesden voor een inperking van hun bedrijfsactiviteiten door de verruiming van de bestemming ‘Wonen’ nabij hun bedrijfsperceel.
De Afdeling overwoog dat de raad bij het uitbreiden van de woonbestemming en het wijzigen van het bouwvlak op het nabijgelegen perceel ten onrechte geen rekening had gehouden met de eventuele invloed van het dichterbij (vergunningvrij) kunnen oprichten van milieugevoelige functies op de bedrijfsvoering van appellanten. Het plan was daarom onzorgvuldig voorbereid en vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Milieucirkels
Bij het plaatsen van nieuwe woningen nabij bedrijfsterreinen moet er rekening mee worden gehouden dat de planologische hinder bij bedrijven omlaag moet. De woningbouw komt immers letterlijk “binnen de cirkels” van bedrijven. Hierdoor is een aanscherping van milieuzoneringen / het terugbrengen van milieucategorieën (“inwaarts zoneren”) noodzakelijk.
Dit kan leiden tot een beperking van de bestaande en/of planologisch nog niet benutte gebruiksmogelijkheden. Ook kan het gaan om kosten vanwege het moeten treffen van bepaalde maatregelen en vermogensschade.
Voor zover er bij de situering van nieuwe woningen nog wél rekening wordt gehouden met de feitelijke exploitatie van nabijgelegen bedrijven, blijft er – ook dan nog – een risico voor de waarde van het vastgoed. Het beperken van de gebruiksmogelijkheden van een bedrijfspand kan immers ook de waarde negatief beïnvloeden.
Je weet niet wat je niet weet
De financiële risico’s kunnen dus aanmerkelijk zijn en de afgelopen jaren merken wij een toenemende bewustwording van gemeenten van deze risico’s. SAOZ helpt gemeenten hierbij. Wij maken risico’s inzichtelijk voordat ze schade worden. We duiden, adviseren en ondersteunen bij beleid, communicatie én afhandeling. Door ons vroeg in het proces in te schakelen, voorkom je verrassingen achteraf.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
