Overgangsrecht

Ontwikkelaar: Pas goed op uw “eigen” winkel!

16 dec 2020

Ontwikkelaars die een nieuw winkelproject willen realiseren krijgen steeds vaker van de gemeente te horen dat het wegbestemmen van een bestaande locatie een wens of zelfs een voorwaarde van de gemeente is en dat men de daarmee verband houdende kosten op u als ontwikkelaar wil verhalen. Dan wordt het opletten!

Winkel weg, eigenaar pech?

Veel steden en dorpen zijn bezig met herinrichting van het centrum. Een compacter winkelcentrum, functies die verschuiven, bestemmingen die wijzigen. Heeft een eigenaar van een bestaand winkelpand dan het nakijken als de gemeente ten faveure van uw project de detailhandelsbestemming wegbestemt? Wel in de zin dat de bestemmingswijziging waarschijnlijk doorgang vindt.

De eigenaar kan procederen, maar tegen goed onderbouwd ruimtelijk beleid legt de eigenaar het waarschijnlijk toch af. De waarde van het pand als beleggingsobject komt hierdoor wel onder druk te staan. Immers; na vertrek van de huurder –wat soms zelfs actief bevorderd wordt! – en bij leegstand langer dan een jaar vervalt het gebruik en mag de winkelfunctie niet meer worden hervat.

Financiële compensatie

De Wet ruimtelijke ordening kent voor eigenaren van “wegbestemde winkels” een financiële pleister voor het nadeel van de bestemmingswijziging: de tegemoetkoming in planschade. Deze schade wordt bepaald door het pand te waarderen, eerst uitgaande van de maximale gebruiks- (en bouw)mogelijkheden binnen de detailhandelsbestemming en vervolgens uitgaande van de maximale mogelijkheden van de nieuwe bestemming.

Het nadelige verschil tussen beide waarderingen betreft in principe de planschade. Hierop dient eventueel nog het normaal maatschappelijk risico in mindering te worden gebracht, waarbij ook bij directe planschade – gezien de ontwikkeling in de jurisprudentie – rekening gehouden moet worden met een aftrek van 2% van de waarde van het object onder de oude planologie. Dat percentage is vrij laag en daardoor kunnen hiervan in de praktijk “geen wonderen worden verwacht”.

Strengere jurisprudentie zorgt voor grotere risico’s

Voor degene die uiteindelijk de planschade moet betalen zit er nog een addertje onder het gras: met het wellicht mogelijke voort te zetten gebruik als winkel onder overgangsrecht, mag bij de waardering in de nieuwe situatie geen rekening worden gehouden. De Afdeling rechtspraak van de Raad van State is daar in een aantal recente uitspraken (zie bijvoorbeeld ABRvS 25-03-2020, ECLI:NL:RVS:2020:856) inmiddels duidelijk over.

Voor de eigenaar betekent dit dat het volledige nadeel c.q. waardeverschil tussen oude en nieuwe planologie als planschade wordt gezien. Dat kan voor u als “kostendragende ontwikkelaar” behoorlijk in de papieren lopen en zelfs het rendement van uw eigen investering danig aantasten, zo niet geheel als sneeuw voor de zon doen verdwijnen.

Supermarkten als bijzonder aandachtsgebied

Speciale aandacht voor de supermarkten en beleggers in dit vastgoed: ook al zijn u, de gebruiker (supermarktformule) en de gemeente eruit wat betreft de verplaatsing van de supermarkt naar de nieuwe locatie, de eigenaar/belegger van de “achterlaatlocatie” kan met een fikse scheur in de broek achterblijven als het supermarktgebruik van zijn pand wordt afgehaald ten faveure van uw project.

Als het winkelpand op het moment dat de nieuwe planologie in werking treedt al niet meer in gebruik is als supermarkt, biedt het overgangsrecht zelfs helemaal geen soelaas voor voortgezet gebruik. En probeer dan als eigenaar het vaak grote pand maar weer te verhuren aan reguliere detailhandel. Vaak is het pand te groot voor reguliere detailhandel en moet het verbouwd worden.

Waardeverschillen

Als het gebruik als supermarkt van een object afgehaald wordt, resteert vaak nog het gebruik voor reguliere detailhandel. Beleggers weten maar al te goed dat, gezien de afwijkende rendementen en hogere huurprijzen in de supermarktbranche, het om substantiële waardeverschillen kan gaan. Waardeverschillen die in beginsel als planschade (deels) voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. En die planschade zal de gemeente aan de ontwikkelaar willen doorbelasten.

Voor ontwikkelaars van nieuw winkelvastgoed geldt dus het devies: “Let op uw saeck….”. Voorkom vervelende verrassingen en onderbouw uw eigen “business-case” met een gedegen planschaderisicoanalyse. Ook hier geldt weer: “teken niet zomaar bij het kruisje”…

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Deel dit bericht