Belangenafweging

De zelfwoonplicht en nadeelcompensatie; onbetreden terrein

17 dec 2021

Per 1 januari 2022 treedt de “Wet Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur” in werking. Kan toepassing van deze wet ook leiden tot schadevergoedingsrisico’s voor de gemeentelijke overheid in de sfeer van nadeelcompensatie?

Aanleiding voor de Wet Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur
Dat de huizenmarkt al jarenlang oververhit is, wat leidt tot een forse stijging van de huizenprijzen en een gebrek aan passende woonruimte voor de “gewone burger”, is algemeen bekend. In de grote steden, maar ook ver daarbuiten, is het opkopen van huizen door beleggers en het kamergewijs verhuren een groeiend probleem. De “Wet Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur” is erop gericht om goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor kopers die er zelf in gaan wonen.

Het stelsel van nadeelcompensatie
Op basis van het zogenaamde égalitébeginsel kan een bestuursorgaan aansprakelijk gesteld worden voor de onevenredige nadelen die een belanghebbende leidt als gevolg van de rechtmatige uitoefening van een publiekrechtelijke taak of bevoegdheid van het bestuursorgaan. Achterliggende gedachte van het stelsel van nadeelcompensatie is dat een bestuursorgaan in het kader van de behartiging van het algemeen belang, na een belangenafweging, rechtmatige beslissingen kan nemen, doch daardoor gelijktijdig ook schade kan toebrengen aan een individu of een beperkte groep van individuen. Indien deze schade onevenredig groot is en het individu speciaal treft, kan een beroep op een tegemoetkoming ten titel van nadeelcompensatie worden toegekend.

De Wet “Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur” biedt gemeentelijke bestuursorganen vanaf 1 januari 2022 nieuwe instrumenten om de zelfbewoningsplicht te regelen en af te dwingen. Kan de toepassing van deze instrumenten leiden tot een entree tot het stelsel van nadeelcompensatie?

De nieuwe instrumenten en het stelsel van nadeelcompensatie
Op basis van de nieuwe wetgeving komen twee nieuwe instrumenten beschikbaar voor het openbaar bestuur:

1.
Het eerste lid van artikel 41 introduceert de zogenaamde zelfwoonplicht, waarin is bepaald dat het zonder vergunning van de gemeente verboden is om in de huisvestingsverordening aangewezen (categorieën van) woningen gedurende een periode van vier jaar na de verkoop ervan, te verhuren (of in gebruik te geven) in plaats van er zelf in te wonen.

Deze vergunning kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.

2.
Daarnaast introduceert het vierde lid van artikel 41 de mogelijkheid om aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven om ontheffing van het verbod te verlenen.

Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.

Hoewel de verhouding tussen de vergunningsplicht op basis van het eerste lid van artikel 41 en de ontheffingsbevoegdheid als bedoeld in het vierde lid van artikel 41 nog niet geheel duidelijk zijn, kan in het licht van het stelsel van nadeelcompensatie wel worden geconstateerd, dat beide instrumenten aan te merken zijn als een (rechtmatige) uitoefening van een publiekrechtelijke taak of bevoegdheid van een bestuursorgaan. Dit betekent dat als een dergelijke vergunning of ontheffing niet wordt verleend, de deur tot het stelsel van nadeelcompensatie in ieder geval open gaat. Eigenaren zouden kunnen stellen dat het weigeren van een dergelijke vergunning of ontheffing leidt tot schade in de vorm van waardevermindering, leidend tot een aanspraak op nadeelcompensatie.

Aandachtspunten voor de gemeentelijke praktijk
De enkele omstandigheid dat de entree tot het stelsel van nadeelcompensatie openstaat, betekent nog niet dat er ook een recht op nadeelcompensatie ontstaat. In voorkomende gevallen dient onderzocht te worden òf er sprake is van schade, of deze schade toerekenbaar is aan het weigeren van de vergunning of ontheffing en of deze schade het normaal maatschappelijk risico van de benadeelde heeft overstegen.

Ook interessant en nog niet uitgekristalliseerd is het antwoord op de vraag of bij het beoordelen van een aanvraag tot een vergunning of ontheffing sprake is van een zodanige ruimte voor een belangenafweging, dat wordt voldaan aan dit binnen het stelsel van nadeelcompensatie van belang zijnde vereiste. Het is in ieder geval duidelijk dat het nadeelcompensatierecht, mede ook gezien de komende inwerkingtreding van de Omgevingswet en Titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht, sterk in ontwikkeling en nog altijd actueel is.

Meer weten?! Neem dan contact op met Peter van Bragt.