Minnelijke verwerving

Leegstaand vastgoed in winkelcentra: is de aanval de beste verdediging? 

19 mei 2021 • Johan Geleijns

Winkelcentra staan al jaren onder druk en door de coronamaatregelen loopt de leegstand schrikbarend snel op. Teneinde het centrum vitaal en leefbaar te houden, knipt de gemeente hard in bestemmingen. Wat moet je als eigenaar van winkelvastgoed doen? Afwachten of in actie komen? Wij zien het eerste veel gebeuren, terwijl het laatste beter is voor alle partijen. En op den duur ook voor het (winkel)centrum zelf. 

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) voorspelde aan het begin van de tweede coronagolf een toename van de leegstand in de centra met 40%. Het zou gaan om zo’n 386.000 te herontwikkelen vierkante meters. Achter die kille cijfers gaat veel menselijk leed schuil. Als huurder/exploitant heb je het gevoel ‘shocking klem’ te zitten. En datzelfde geldt eigenlijk ook voor de eigenaren van al die vierkante meters. Toch denken wij dat er mogelijkheden zijn om je verlies te beperken of zelfs om te buigen. En dat iets doen altijd beter is dan niets doen. 

Korte vs lange termijn

Het PBL maakt in haar analyse een onderscheid tussen winkelcentra en -straten die al voor corona slecht liepen en winkelcentra die juist door corona hard geraakt worden. Amsterdam wordt keihard getroffen doordat toeristen wegblijven. Maar op langere termijn zal dat centrum echt wel weer gaan floreren. In zwakkere binnensteden lijkt vaak gek genoeg een positief corona-effect op te treden: mensen winkelen dichterbij huis, hetzij door de lockdown of door de oproep om vooral je lokale middenstand te steunen tijdens de pandemie. Maar: op de lange termijn kan de situatie in de zwakkere binnensteden juist zorgelijker zijn, omdat de gevolgen van de coronacrisis de problemen die daar al waren juist versterkt. 

Visitekaartje

Doordat de situatie per binnenstad zo verschilt, waarschuwt het PBL overheden niet overhaast te reageren op deze extreme situatie. Daar zijn wij het bij SAOZ helemaal mee eens. In aanloopstraten waar het al slecht liep, kun je deze crisis wel aangrijpen om de straat een andere functie te geven, ‘maar bij binnensteden die nu ineens een harde klap krijgen, zou ik daar voorzichtig mee zijn’, stelt ook onderzoeker David Evers (PBL). Kortom: neem als gemeente geen overhaaste beslissingen. De binnenstad is toch je visitekaartje. Na de crisis van 2008 hebben veel gemeenten en marktpartijen leegstaande panden in de centra volgestopt met horeca. Door corona blijkt ook dat je erg moet oppassen met zo’n monocultuur. Het maakt je kwetsbaar.

Vitale functies

Het PBL vindt tot slot dat leegstand in eerste plaats een probleem van de vastgoedeigenaren is. De overheid dient volgens het planbureau pas in te grijpen als vitale functies beginnen weg te vallen, zoals een bibliotheek. Toch zie je veel gemeenten maatregelen nemen om de binnensteden compact en vitaal te houden. Dat begrijpen wij goed: die maatregelen moeten ervoor zorgen dat de binnenstad voor de bewoners leefbaar blijft. Ook dat is “goede ruimtelijke ordening”. ‘Compacter maken’ betekent eigenlijk: knippen in (winkel)bestemmingen. In deze dynamiek zijn drie partijen stakeholder: 

  1. de retailer (exploitant/huurder);
  2. de eigenaar;
  3. en de gemeente. 

We zien de volgende opties: 

  1. Doorgaan met je activiteiten, ook al zijn die nu mogelijk verliesgevend. Hopen op betere tijden, die misschien weer komen (maar misschien ook niet …);
  2. Stoppen met de winkel en de verhuur en eventueel verkopen van je vastgoed. Lastig, wanneer je als middenstander bijvoorbeeld deels je pensioen in die stenen hebt zitten of je als belegger mogelijk moet afboeken. Want verkopen betekent momenteel vaak: met verlies of een lager bedrag ontvangen dan gehoopt;
  3. Meeveranderen. Als de gemeente ingrijpt, kun je daarin meegaan. Als huurder zou je kunnen verhuizen naar het compacte centrum. Gemeenten geven momenteel soms een verhuissubsidie om huurders/retailers te motiveren. Maar daar is de belegger/eigenaar vaak niet zo blij mee. Die blijft zitten met een leegstaand pand. Hij zou het pand kunnen verkopen en zou dat kunnen investeren in het compacte centrum of hij kan het pand zelf transformeren of herontwikkelen.

Dat brengt ons bij de hamvraag: wat doen we met de achterlaatlocatie? 

 

Accepteren

Leegstaand winkelvastgoed transformeren is vaak lastig. Winkelpanden zijn niet ontworpen om in te wonen. Afboeken is niet makkelijk. En als de gemeente eenmaal besloten heeft: die straat gaat eraf, dan gaat ie eraf. Om je niet te laten verrassen kun je dus beter in actie komen. Eerst zul je moeten kunnen accepteren dat je niet meer in handen hebt wat je dacht te hebben. Maar daarna is er misschien meer mogelijk dan je denkt en kun je dat verlies behoorlijk beperken, of zelfs ombuigen in winst. 

Maar dan moet je wel gaan bewegen. 

Ons advies is: wacht niet af maar ga praten. Met de gemeente en met elkaar. Samen sta je sterker. Versnippering maakt nieuwe initiatieven vaak lastig, dus zoek ook elkaar op. Zijn er meer eigenaren die vast zitten of zoeken naar mogelijkheden? Meer meters betekent vaak een betere businesscase. Wat speelt er in de omgeving? Zijn er al plannen, is er misschien al een grote (markt)partij die de leiding kan en wil nemen bij de herontwikkeling van een groter gebied? De gemeente zal blij zijn met initiatief vanuit betrokken stakeholders. Van achter een bureau is het lastig achter de gevels van die leegstaande panden te kijken.

Gemeente kan helpen

De gemeente kan op verschillende manieren helpen. Veel hebben al zogenaamde leegstandsmakelaars aangesteld. Er zijn wellicht subsidies, niet alleen om te verhuizen maar ook om bijvoorbeeld een architect in te schakelen die kan helpen met het omvormen van winkels naar woonruimte. Misschien heeft de gemeente al plannen met het kadaster die nog niet breed bekend zijn en kun je daarop aanhaken. Zo is het kadaster actief bezig met binnenstedelijke herverkaveling en het compacter maken van kernwinkelgebieden. Of ga eens met een ontwikkelaar praten die in andere delen van de stad al bezig is en plannen heeft. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) organiseert regelmatig Kennistafels vanuit haar expertteam woningbouw. En die hebben vaak ook fondsen beschikbaar voor initiatieven. En natuurlijk kun je ook als eigenaar het initiatief nemen tot een bestemmingswijziging. 

Soms is stoppen en verkopen gewoon de beste optie. Maar waar het kan: neem je lot in eigen handen en verander mee. Ook hier gaat de oude natuurwet weer op. Wat niet beweegt, sterft uit. Dus:

  • Lever als gemeente maatwerk en reageer niet overhaast;
  • Help als gemeente de eigenaren met een centrumplan. Als gemeente ben je als geen ander in staat om knopen door te hakken, om te coördineren en om een lange termijn visie voor je inwoners te ontwikkelen; 
  • Accepteer als huurder of eigenaar de situatie en verander mee;
  • Alle planologische veranderingen kan je van tevoren met risicoanalyses juridisch en financieel beoordelen, zodat je weet waar je aan begint, je eventueel kan bijsturen en je de dialoog met de omgeving kan starten;
  • Bij “versnippering” biedt een minnelijk verwervingsadvies uitkomst. 

Uw vraag beantwoorden, zodat u verder kunt met uw werk. Daar gaat het ons om. 

Neem contact op

Deel dit bericht