Het taxeren van schade op grond van artikel 15.1 Omgevingswet gebeurt op een meer feitelijke basis dan voorheen op basis van artikel 6.1 Wro. We schuiven echter niet helemaal op naar “marktwaarde”, want voor een deel wordt c.q. blijft de taxatie door juridische elementen beïnvloed <lees verder>.
Wettelijke taxaties versus marktwaardetaxaties
De NRVT benoemt in haar “reglement definities” dat een taxatie uit hoofde van de “Omgevingswet Hoofdstuk 15, Schade” als “Wettelijke Taxatie” kan worden aangemerkt. Volgens de definitie betreft een “wettelijke taxatie” een professionele taxatiedienst waarbij op basis van wet- en regelgeving en jurisprudentie afgeweken moet worden van NRVT-reglementen of de internationale standaarden. Hierin schuilt dus het verschil met andere taxaties, zoals marktwaardetaxaties en WOZ-taxaties.
Verschillende doelen, andere uitgangspunten
Bij een woningtaxatie in het kader van nadeelcompensatie wordt in beginsel geen rekening gehouden met:
● effecten van zogenaamde schaduwschade (schade die ontstaat doordat een bepaalde ontwikkeling al is aangekondigd en de markt hier alvast op anticipeert);
● illegale situaties binnen het plangebied en/of bij het getaxeerde;
● subjectieve elementen (zoals een negatieve gevoelswaarde bij bepaalde bestemmingen);
● misdragingen als burenoverlast, hangjongeren, verkeerd parkeren e.d.;
● het niet naleven van milieuregels.
Verschillen met de WOZ-waardering
Het verschil met een WOZ-taxatie kan (naast een vaak afwijkende waardepeildatum) ook zitten in het gegeven dat uitgegaan moet worden van de situatie op de peildatum. Waar de WOZ-waarde bijvoorbeeld geen rekening houdt met een huursituatie, is dit bij de taxatie voor nadeelcompensatie wel het geval. Ook komen de waardepeildatum en de toestandsdatum bij de WOZ-waarde niet altijd overeen. Bijvoorbeeld bij een reguliere verbouwing binnen een jaar na de waardepeildatum.
Wat betekent dit voor de nadeelcompensatiepraktijk?
In de praktijk wordt in veel gevallen een schadeclaim door aanvragers onderbouwd met een taxatie die voor een ander doel is gemaakt dan nadeelcompensatie, zoals financieringstaxaties en WOZ-taxaties. Deze taxaties zijn daarvoor niet gemaakt en daarmee ook niet geschikt om aanspraken op nadeelcompensatie vast te stellen. Met enige regelmaat merken wij de laatste tijd dat initiatiefnemers zich voor de financiële onderbouwing van hun project ook wel eens laten (mis)leiden door een taxatie die niet geschikt is om het risico op nadeelcompensatie inzichtelijk te maken, en dat kan riskant zijn.
Ook behoefte aan goede wettelijke taxatie!?
De taxateurs van de SAOZ weten waarop gelet moet worden bij een taxatie in het kader van nadeelcompensatie. Vergeleken met een reguliere “marktwaardetaxatie” is dit een vak apart.
Bent u bezig met een ontwikkeling en wenst u het schaderisico van één of meer woningen in de omgeving nauwkeurig in beeld te krijgen?
Neem dan contact op met Ard Hoopman. Hij bespreekt graag de mogelijkheden.
