Waar de bestemming van bijvoorbeeld een bedrijventerrein aangepast moet worden wegens de ontwikkeling van woningbouw, beginnen gemeenten de daaruit voortvloeiende risico’s aardig in beeld te krijgen. Maar als het gaat om een ontwikkeling die met de beste bedoelingen voor het bedrijventerrein zélf is ingezet, ontstaat voor de risico’s vaak een “blinde vlek”.
Risico’s bij inperken gebruiksmogelijkheden ten behoeve van externe ontwikkelingen
Om het in het jargon van de voormalige Wet ruimtelijke ordening uit te drukken: “paars en geel vloeken met elkaar”, oftewel: wonen en bedrijvigheid gaan niet goed samen. Dat komt met name door de noodzaak van het bieden van een “goed woonklimaat”. Bij de realisering van nieuwe woongebieden diende daarom in veel gevallen de bestemming van een naastgelegen bedrijventerrein te worden aangepast, lees: gedownsized. De meest voorkomende ingrepen zijn het terugbrengen van milieucategorieën door inwaarts zoneren en het wegbestemmen van onbenutte bouwmogelijkheden.
De daaraan verbonden financiële risico’s kunnen aanmerkelijk zijn en in de praktijk was een toenemende bewustwording bij gemeenten van deze risico’s te bespeuren. In veel gevallen laten gemeenten de financiële risico’s inschatten, waarna ze in de exploitatie van het nieuwe woongebied worden verwerkt. Er is dus oog voor de risico’s én er is een kostendrager.
“Blinde vlek” bij gewenste ontwikkelingen
In tegenstelling tot ingrepen waarbij de bestemmingsregeling van bedrijventerreinen wordt gedownsized wegens een ontwikkeling elders, zien wij in de praktijk in toenemende mate dat een ontwikkeling, waarbij de gemeente met de aanpassing van het omgevingsplan de beste bedoelingen voor het bedrijventerrein en diens gebruikers zélf heeft, een “blinde vlek” dreigt te ontwikkelen voor de financiële risico’s. Voorbeelden daarvan zijn:
● Watergebonden bedrijvigheid verplicht stellen bij bedrijfsgronden die aan open vaarwater gelegen zijn;
● Bepaalde vormen van bedrijvigheid voorschrijven (bijvoorbeeld “hightech”-bedrijvigheid);
● Vormen van lichte bedrijvigheid weren ten faveure van zwaardere vormen van bedrijvigheid.
Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen kan een strategie van “reguleren” prima werken, maar bij bestaande bedrijventerreinen kunnen de financiële gevolgen van ingrepen als deze groot zijn. Bijkomend nadeel is dat er in deze gevallen vaak geen “kostendrager” is. Dat is voor een projectleider, die op verzoek van het gemeentebestuur en/of de politiek een ontwikkeling van de grond moet krijgen, een lastige opgave. Hoe maak je risico’s inzichtelijk, en bovenal: beheersbaar? Kunnen we de plannen nog aanpassen? Is stimuleren niet beter dan reguleren? Moeten we dit eigenlijk wel willen? Hoe overtuig ik het college en de gemeenteraad?
SAOZ adviseert!
SAOZ kan als geen ander de rol vervullen van de “voice of reason” in dossiers waarbij de politieke en bestuurlijke druk om een ontwikkeling door te voeren tot een “blinde vlek” voor de risico’s dreigt te leiden. De advisering van de SAOZ verschuift in die gevallen van het louter adviseren over de “financiële component” van de ontwikkeling naar de lastige basisvragen die de gemeente zich tijdig in deze gevallen toch zou moeten stellen: “waarom willen we dit eigenlijk?” en “weten we wel zeker dat dit een goed idee is?”.
Meer weten over deze materie?! Neem dan contact op met Kees van der Lee.
