De druk om door te pakken bij nieuwe plannen is groot. Initiatiefnemers staan klaar, en verhaalsovereenkomsten lijken een snelle manier om risico’s af te dekken. Maar wie contracteert zonder precies te weten wat hij faciliteert, loopt alsnog flinke ruimtelijke, financiële en politieke risico’s. In deze blog leest u waarom een goede voorbereiding, met een risicoanalyse als basis, een voorwaarde is voor verantwoord bestuur.

De invoering van de Omgevingswet heeft de verantwoordelijkheden in gebiedsontwikkeling fundamenteel verschoven. Niet langer is de gemeente automatisch het aanspreekpunt bij schade door nieuwe ruimtelijke plannen. Die verantwoordelijkheid komt steeds vaker te liggen bij de initiatiefnemer, doorgaans een marktpartij. Tegelijkertijd blijven gemeenten politiek en juridisch aanspreekbaar als de gevolgen voor de omgeving onvoldoende in beeld zijn gebracht. In dit spanningsveld wint één instrument aan betekenis: de verhaalsovereenkomst.

Wat is een verhaalsovereenkomst?

In een verhaalsovereenkomst leg je als gemeente en initiatiefnemer afspraken vast over het verhalen van kosten die de gemeente maakt in verband met het ruimtelijk mogelijk maken van een initiatief. Denk aan kosten voor aanpassing van de openbare ruimte (wegen, groen, verlichting), voor benodigde onderzoeken (milieu, geluid, verkeer) en de te verwachten kosten wegens nadeelcompensatie.

Maar hoe sluit je als gemeente zo’n overeenkomst zonder schijnveiligheid te creëren? En wat moet je vooraf écht weten?

Juridisch: (g)een verplichting, wel een risico

Om te beginnen is het niet zeker of een verhaalsovereenkomst juridisch afdwingbaar is. Dat betekent dat je als gemeente scherp moet afwegen wat je accepteert, en vooral ook: wat niet. Een ‘nee’ van de initiatiefnemer kan betekenen dat het project niet doorgaat. Maar een ‘ja’ zonder inhoudelijke borging kan later grote gevolgen hebben, financieel én bestuurlijk.

Handtekening is geen garantie

Het sluiten van een verhaalsovereenkomst is in veel gevallen niet alleen logisch maar ook in het belang van beide partijen. Voor gemeenten biedt een verhaalsovereenkomst de mogelijkheid om kosten die samenhangen met een initiatief op juridisch houdbare wijze door te belasten aan de initiatiefnemer. Ook biedt de overeenkomst grip op de ruimtelijke kaders en de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aan de uitvoering van het plan.

Voor initiatiefnemers voorkomt een verhaalsovereenkomst onduidelijkheid achteraf over financiële verplichtingen. Bovendien draagt een heldere afsprakenstructuur bij aan een soepelere afstemming met de gemeente en verkleint het de kans op vertraging of juridische discussies. Met andere woorden: het creëert duidelijkheid, voorspelbaarheid en wederzijds vertrouwen – essentiële factoren om een plan daadwerkelijk van de grond te krijgen.

Een handtekening onder een verhaalsovereenkomst is echter geen garantie op een soepel traject. Zonder goede onderbouwing is het niet meer dan een papieren schild, en blijf je als gemeente kwetsbaar – juridisch, financieel en bestuurlijk. Zeker als het plan weerstand oproept bij bewoners, leidt tot procedures of niet blijkt te voldoen aan de normen van de Omgevingswet. En dan is de schade niet alleen meer financieel.

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Gemeenten hebben volgens de Omgevingswet de taak om te zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dat betekent dat ze vooraf moeten beoordelen of een plan maatschappelijk wenselijk, juridisch houdbaar én ruimtelijk verdedigbaar is. Die toets vereist inzicht. Want als een plan bijvoorbeeld leidt tot overlast, waardedaling of juridische procedures, ontstaat er niet alleen schade bij omwonenden. Dan komt ook het vertrouwen in de overheid onder druk te staan.

Daarom zeggen wij: weet wat je faciliteert.

Wie verantwoordelijkheid draagt voor ruimtelijke kwaliteit, moet weten wat de gevolgen zijn.

De waarde van een risicoanalyse

Een risicoanalyse (RA) is voor gemeenten een onmisbaar instrument om vooraf inzicht te krijgen in zowel de ruimtelijke als financiële gevolgen van een initiatief. Het is allereerst een middel om te beoordelen of het plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Zonder die onderbouwing is het lastig, zo niet onmogelijk, om als gemeente te kunnen verantwoorden dat een ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is.

Daarnaast brengt een risicoanalyse in beeld waar mogelijke frictie ontstaat. Denk aan plekken waar de impact op omwonenden groot is of waar maatschappelijke weerstand valt te verwachten. Zulke inzichten zijn niet alleen van belang voor de ruimtelijke afweging, maar ook voor de bestuurlijke voorbereiding: ze helpen gemeenten anticiperen op vragen uit de raad, bezwaarprocedures of media-aandacht.

Bovendien maakt een risicoanalyse concreet hoe groot het risico op schadeclaims is en welke bedragen daarbij mogelijk spelen. Dat is cruciale informatie bij het bepalen van de financiële kaders van een project en het vaststellen van eventuele bankgaranties of andere zekerheden richting de initiatiefnemer.

Ten slotte vormt de risicoanalyse een inhoudelijke basis voor de verhaalsovereenkomst. Niet alleen om goed beslagen ten ijs te komen bij de onderhandeling, maar ook om later, mocht het tot discussie of procedure komen, te kunnen aantonen dat je als gemeente je huiswerk hebt gedaan.

Gemeenten kunnen zo’n risicoanalyse zelf laten uitvoeren of deze laten aanleveren door de initiatiefnemer. In dat laatste geval adviseren wij: vraag het document vooraf op, beoordeel het kritisch en overweeg een contra-expertise. Zeker bij projecten met veel impact, of wanneer je te maken hebt met een minder bekende of incidentele ontwikkelaar.

Niet iedere partij is hetzelfde

De aard van de initiatiefnemer speelt een grote rol in het risico dat je als gemeente loopt. Is het een ervaren woningcorporatie met meerdere projecten in de regio? Of een zogeheten ‘one-timer’ zonder lokaal trackrecord? In het eerste geval is het risico op conflict of uitval kleiner. In het tweede geval is het raadzaam om aanvullende zekerheden te eisen, zoals:

• een bankgarantie of andere financiële waarborg;
• heldere afspraken over aansprakelijkheid en opvolging;
• beoordeling van de juridische en organisatorische structuur (B.V.-constructies).

Samenvattend:

• Bij impactvolle of politiek gevoelige projecten: regel als gemeente zelf een risicoanalyse door een deskundige partij.
• Bij reguliere projecten: laat de initiatiefnemer een risicoanalyse overleggen, maar check als gemeente de uitkomsten en laat je daarbij zonodig met een “quickscan” adviseren.

Vanzelfsprekend kan de SAOZ zowel de risicoanalyse als de quickscan verzorgen.

Let op bij nadeelcompensatie: andere spelregels, zelf aan zet

Bij veel gemeentelijke projecten (denk aan wegwerkzaamheden, herinrichting van openbare ruimte of infrastructurele aanpassingen) is er geen ontwikkelaar die de rekening betaalt. In zulke gevallen gaat het om nadeelcompensatie (NDC), waarbij de gemeente zelf initiatiefnemer én risicodrager is.

Deze klassieke schadevorm wordt vaak onderschat. Toch kan de financiële impact aanzienlijk zijn. Ook hier biedt een risicoanalyse uitkomst. Niet alleen om de potentiële schade vooraf te kwantificeren, maar ook om beleidskeuzes beter te onderbouwen, weerstand te beperken en procedures te voorkomen. Een goed voorbereide gemeente komt overtuigender over en behoudt de regie.

SAOZ als partner: van analyse tot advies

Bij SAOZ helpen we gemeenten om hun beleidsverantwoordelijkheid serieus vorm te geven. We ondersteunen bij:

• het opstellen of beoordelen van risicoanalyses;
• contra-expertises op documenten van marktpartijen;
• advies over juridische kaders en verhaalsconstructies;
• strategie en communicatie richting initiatiefnemers.

Zo houd je als gemeente grip op kosten, ruimtelijke kwaliteit en bestuurlijke legitimiteit. Verantwoorde ruimtelijke ontwikkeling begint met inzicht in de risico’s. Financieel, maar vooral juridisch en maatschappelijk. SAOZ helpt daarbij.