Bestemmingsplannen

Navigeren door de ‘perfect storm’? SAOZ is uw kompas

07 dec 2022 • Johan Geleijns

De toekomst laat zich steeds lastiger voorspellen. Wapengekletter, inflatie, rentestijging, klimaatverandering en stikstofregels … samen vormen ze een perfect storm waarin het voor gemeenten en ontwikkelaars lastig navigeren is. Het uitstel van de Omgevingswet komt daar nog eens bovenop. Hoe krijg je projecten nog in beweging of van de grond? Hoe anticipeer je op de Omgevingswet? Hoe weet je of je plannen haalbaar zijn? Juist nu is SAOZ uw kompas bij geplande veranderingen in de leefomgeving. 

Bouwend Nederland zit muurvast. De recente uitspraak van de Raad van State in de zaak Porthos is tekenend voor de huidige malaise. Dat het hier gaat om een project dat draait om de opslag van megatonnen CO2 en daarmee juist onderdeel van de oplossing moet zijn, is op z’n zachtst gezegd ironisch. Het is ook illustratief voor kabinetten die decennialang op de pof van de toekomst hebben geregeerd. En het is -terecht of niet- de zoveelste stok tussen de spaken voor iedereen die vooruit wil. 

Op handen zitten

Naast de stikstofproblematiek liggen al veel te veel bouwprojecten stil of lopen grote vertraging op door hogere kosten, langere levertijden en stijgende financieringslasten. Daar komt nu het uitstel van de Omgevingswet nog bovenop. Vooropgesteld: deze wet is een mega-operatie en zorgvuldigheid is essentieel. Maar de wereld verandert sneller dan de papieren werkelijkheid. Een half jaar uitstel is in onze ogen eigenlijk een halve maatregel en de natuurlijke reflex zal zijn dat gemeenten en initiatiefnemers nog maar even op hun handen blijven zitten. Stilstand. Daarmee lossen we de woningnood niet op. 

Hakken in het zand

Een van de pijlers onder de Omgevingswet is de omgevingsdialoog. Initiatiefnemers moeten eerst in overleg met de omgeving om vervolgens hun plannen in te dienen. Het doel: projecten soepeler laten verlopen en minder planschadeclaims. Wij zien helaas -nu al- het tegenovergestelde gebeuren. De meeste mensen willen nou eenmaal geen grote veranderingen in hun leefomgeving. De hakken gaan in het zand en de tegenstellingen worden alleen maar groter, niet kleiner. Als de omgevingsdialoog mislukt, leidt dat in de regel tot procedures, vertraging en -zeker nu- hogere kosten. 

Van stilstand naar beweging

De hamvraag is dus: hoe komen we, ondanks al die obstakels, voetangels en beren op de weg, vanuit stilstand weer in beweging? Daarbij spelen uiteraard krachten die niemand van ons kan beteugelen. Maar binnen onze invloedssfeer kunnen we wel degelijk iets doen. Wat bijvoorbeeld kan helpen is een onafhankelijke partij die als regisseur ‘tussen’ de partijen staat, of die als adviseur naast u staat. SAOZ vervult beide rollen steeds vaker. 

In het midden

Allereerst die regierol. Naast de objectieve input in de vorm van een risicoanalyse planschade of nadeelcompensatie kunnen wij een raamwerk leveren voor het afhandelen van potentiële claims, bewonersbijeenkomsten organiseren, de betrokkenen actief benaderen met een aanbod en de overeenkomsten sluiten. SAOZ staat hier als onafhankelijk adviesbureau in het midden. We willen de zaak versoepelen en onze insteek is altijd het voorkomen van procedures. Wij gaan vanuit deze rol niet voor één van de partijen “procederen”.

Mes aan twee kanten

Een sprekend en actueel voorbeeld is onze rol bij de aanleg van windparken. De initiatiefnemer wil zo snel mogelijk de boeken kunnen sluiten en mogelijke planschadeclaims het liefst proactief afhandelen in plaats van de ellende vooruitschuiven. Wij maken een risicoanalyse waarmee we tot op elke individuele woning de schade in kaart kunnen brengen (als die er is). We kennen zowel de juridische als de financiële aspecten. SAOZ organiseert vervolgens een bewonersavond en geeft tekst en uitleg. Hier snijdt het mes aan twee kanten: de initiatiefnemer hoeft niet te procederen en kan sneller door. Bewoners hoeven geen 300 euro te betalen voor een procedure, niet vier jaar te wachten tot ze iets krijgen en lopen ook geen risico op in hun nadeel veranderende rechtspraak. Kortom: we krijgen de partijen bij elkaar, de zaak in beweging en versoepelen de voortgang van het project. Praktisch en pragmatisch. 

Hoofdpijndossiers

Dat geldt niet alleen voor relatief eenvoudige projecten; ook bij ‘hoofdpijndossiers’ van bestuursorganen helpen we opdrachtgevers steeds vaker met beleidsadvisering. Hierin staan we niet ‘tussen’ de partijen maar ernaast, en in die gevallen kunnen wij opdrachtgevers tot in procedures terzijde staan. Vanwege onze brede scope, uitgebreide ervaring en gespecialiseerde kennis worden we regelmatig gevraagd mee te denken in de planfase en soms zelfs bij beleidsontwikkeling. Daarvoor hebben we een speciaal team dat vanuit verschillende invalshoeken kan sparren over oplossingen. We weten hoe marktpartijen denken en hoe overheden werken. We kennen de letter van de wet én de wetten van de markt. De papieren werkelijkheid én de weerbarstige praktijk. En we zien daardoor risico’s én kansen die anders onopgemerkt zouden blijven. 

Handelingsperspectief

Het draait bij dit soort complexe zaken vaak om het achterhalen van de vraag achter de vraag. Dat is een bijkomend voordeel: als onafhankelijke derde dúrven wij die waarom-vraag ook te stellen. En zijn we niet bang voor een eerlijk antwoord. Met ons als sparringpartner weet u in elk geval dat u zaken vanuit alle perspectieven bekijkt. Dat is verhelderend, geeft inzicht, houvast en richting. Maar bovenal zorgt het voor handelingsperspectief en daarmee: beweging. 

En laat dat nou net zijn wat we zo hard nodig hebben.