Met de invoering van de Omgevingswet is het speelveld voor gebiedsontwikkeling structureel veranderd. Ontwikkelaars krijgen te maken met risicoanalyses, bankgaranties en kritische gemeenten die niet elke onderbouwing zomaar accepteren. Wie denkt dat een zo laag mogelijke risico-inschatting een slimme strategie is, is ‘penny wise, pound foolish’.
Onder de Omgevingswet is het schadevergoedingsrecht fundamenteel aangepast. Vóór de invoering van de wet konden benadeelden hun planschadeclaims al indienen bij de gemeente zodra een bestemmingsplan onherroepelijk werd. Onder de nieuwe wetgeving kan pas op het moment dat een omgevingsvergunning wordt verleend en er daadwerkelijk wordt gebouwd, schade geclaimd worden. En dat heeft grote gevolgen.
Deze verschuiving betekent in de praktijk dat het risico nog nadrukkelijker wordt verlegd naar de initiatiefnemer. Gemeenten deden dit in het “Wro-tijdperk” al via verhaalsovereenkomsten en door het stellen van bankgaranties, waarmee zij zich indekten tegen toekomstige claims, maar dat zal door de nieuwe “focus” op de omgevingsvergunning alleen maar toenemen. Een ontwikkeling die vraagt om een zorgvuldige, realistische risicoanalyse aan de voorkant.
Ontwikkelaars zijn aan zet
Ontwikkelaars moeten hun plannen juridisch en financieel goed onderbouwen. Met een analyse die realistisch en verdedigbaar is. Gemeenten accepteren ook niet zonder slag of stoot de risicoanalyse van de initiatiefnemer. Sterker nog, in de praktijk zien we bij SAOZ dat zij steeds vaker kiezen voor een second opinion of contra-expertise, zeker wanneer het risico ‘te laag’ wordt voorgesteld of als het bij de gemeente vragen oproept over de “ETFAL”. Daar heeft u met een risicoanalyse van de SAOZ geen “last” van, omdat de SAOZ een door gemeenten geaccepteerde autoriteit op dit gebied is.
Het gevaar van het roze scenario
De verleiding is groot: kiezen voor de adviseur die met een summiere memo het risico het laagst inschat, om zo de bankgarantie te beperken. Die garantie kan namelijk oplopen tot een aanzienlijk bedrag, dat zomaar vijf jaar vaststaat en dus niet beschikbaar is voor andere investeringen. Maar gemeenten laten zich niet overtuigen door optimisme. En de volwaardige risicoanalyse zien wij als hét fundament voor de communicatie en als de beste oplossing voor het voorkomen van procedures.
Ontwikkelaars die het gelijk goed willen doen, kiezen bewust voor een onafhankelijke partij. Dat biedt zekerheid voor ontwikkelaars en het kweekt vertrouwen bij de gemeente. Tijdens de planvorming én verderop in het traject. Dan blijkt dat een realistisch advies vele voordelen biedt:
-
Een realistische inschatting van de risico’s: kan mijn project het dragen?
-
Getuigt de uitkomst van de beoordeling van een “evenwichtige toedeling van functies aan locaties” (“ETFAL”)? Een deugdelijke risicoanalyse kan helpen om de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het project te onderbouwen;
-
Waar zijn de risico’s het grootst: met wie moet ik in het kader van de omgevingsdialoog gaan praten? En met wie niet?
-
En, in een later stadium: kan ik het schadeaspect aan “de voorkant” regelen, zodat de kans op vertraging in de vergunningsprocedure kleiner wordt?
Positioneer je sterk bij de start
Wie weet waar hij aan begint, maakt betere keuzes. Daarom ontwikkelde SAOZ een heldere checklist voor marktpartijen, waarin staat wanneer en waarom een risicoanalyse nodig is en wat de vervolgstappen zijn richting gemeente en stakeholders. Daarbij staan juridische houdbaarheid en financiële onderbouwing centraal. Want pas als je risico’s eerlijk en onderbouwd in kaart brengt, kun je als ontwikkelaar maximale regie houden op je project.
Voor marktpartijen die vaker met gemeenten werken, is dit ook een kans om zich professioneel te onderscheiden. Gemeenten kennen SAOZ als onafhankelijke en betrouwbare partij. Onze adviezen worden geaccepteerd, wat het vertrouwen vergroot, de communicatie vergemakkelijkt en procedures versnelt.
Laat je niet verrassen
De Omgevingswet vraagt om onderbouwde keuzes die standhouden bij gemeenten en in de praktijk. Wie het proces snapt, realistische keuzes maakt en werkt met een stevige analyse, voorkomt gedoe achteraf. SAOZ helpt marktpartijen die koers te bepalen. Met een onafhankelijk advies dat verder kijkt dan de korte termijn.
Want één ding is zeker: je kunt beter vooraf weten waar je aan toe bent, dan achteraf ontdekken waar je de mist in ging.
