Actualisering bestemming verplicht
Vanwege de actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen in de Wro en de sanctie dat wanneer hier niet aan wordt voldaan geen bouwleges meer mogen worden geheven, ontkomen gemeenten er niet aan bestemmingsplannen na 10 jaar te herzien.

Dit betekent in sommige gevallen dat geprojecteerde woningbouwplannen deels of geheel geen doorgang zullen vinden en niet hard gemaakt kan worden dat binnen de planperiode de woonbestemming (alsnog) zal worden verwezenlijkt. De gemeente heeft dan geen andere keus dan de gronden weer te bestemmen aansluitend bij het feitelijk gebruik, dat vaak agrarisch is.

Gevolgen herbestemmen
Voor gronden in eigendom bij particulieren of ontwikkelaars is aan het terugbestemmen naar agrarisch een planschaderisico verbonden voor de gemeente. Gronden met nu nog een bouwtitel en een zekere verwachtingswaarde krijgen in de nieuwe situatie weer een agrarische waarde. Het vaak aanzienlijke waardeverschil kan door een eigenaar als directe planschade bij de gemeente geclaimd worden.

Herbestemmen kan ook inhouden dat bijvoorbeeld bestaande agrarische bedrijven die waren wegbestemd opnieuw positief bestemd zouden kunnen worden. Ook dit heeft waardetechnisch gevolgen, waar goed naar moet worden gekeken.

Afwachten of proactieve opstelling?
In dergelijke gevallen is er vooraf behoefte aan duidelijke informatie over de financiële gevolgen van het herbestemmen. Het gaat vaak om complexe taxaties en inschattingen van risico’s waarbij de voor- en nadelen van de nieuwe planologie duidelijk in kaart dienen te worden gebracht.

Complicerende factor daarbij is de waardering van de ruwe bouwgrond in de huidige marktsituatie. Welke waarde mag nu nog worden toegekend aan gronden met een bouwbestemming, waarbij de vraag naar nieuwbouw in de betreffende gemeente zeer gering is en daarnaast factoren als krimp en contingentering in regionaal of provinciaal verband een prominente rol spelen?

Ook bij het inschatten van de gevolgen van de nieuwe agrarische bestemming bevindt men zich per definitie op het snijvlak van planschade en waardering.

Onderbouwde beslissingen
Met deugdelijke informatie, een juiste analyse en marktconforme taxaties kunnen vervolgens beleidsbeslissingen beter worden onderbouwd en zijn de (financiële) gevolgen zo goed mogelijk inzichtelijk.

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Papieren bouwmogelijkheden
Door de economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren blijven bestaande papieren bouwmogelijkheden steeds vaker onbenut. Indien verwezenlijking niet binnen de planperiode is te verwachten, zal bij planherziening vaak de feitelijke situatie worden vastgelegd. Het voorgaande kan leiden tot directe planschade (= planschade vanwege een beperking van de mogelijkheden op een eigen perceel).

Go or no go
Aan het begin van het planvormingsproces is het daarom van belang te weten welke gevolgen het wegbestemmen heeft. Het beperken van de aanwendingsmogelijkheden kan immers de waarde van gronden beïnvloeden. Zowel bij publieke als private eigendom dient men derhalve tijdig de potentiële financiële gevolgen inzichtelijk te hebben. Bij particuliere eigendom te meer vanwege het risico op directe planschade, waarop bovendien het in artikel 6.2 Wro opgenomen normaal maatschappelijk risico ter grootte van 2% van de waarde van het object, niet van toepassing is.

Voor het bepalen van een “go or no go” in de beleidsfase, dient de basisvraag of er directe planschade is te verwachten, vlot beantwoord te worden. Bovendien moet duidelijk zijn welke omvang het eventuele nadeel ongeveer zal hebben, en of potentieel nadeel voor vergoeding in aanmerking zal komen, rekening houdende met het onderwerp risicoaanvaarding.

Risicotoets directe planschade
Het is verstandig om in een dergelijke situatie een “risicotoets directe planschade” te laten opstellen, die vanaf twee weken antwoord geeft op voorgaande vragen. Met jarenlange ervaring in RO taxaties, risicoanalyses en planschade is SAOZ de partij om deze risicotoets op te stellen.

Snel een reële inschatting
Met een dergelijk rapport heeft men snel een reële inschatting van het directe planschaderisico, en daarmee de juiste bouwstenen voor het nemen van vervolgstappen.

Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.

De SAOZ organiseert naar verwachting in de maand mei van 2012 op een centrale locatie in het land (Utrecht) een praktijkgerichte training op het terrein van planschade, waarvoor individueel ingeschreven zal kunnen worden. Gedacht wordt aan een training van twee modules (2 middagen, waarschijnlijk donderdagen, aanvang 13.00 uur tot circa 16.30 uur) waarbij inschrijving voor beide modules mogelijk is, doch ook inschrijving voor één module. De training zal worden verzorgd door de heer mr. drs. C.M.L. van der Lee, adjunct-directeur van de SAOZ.

Doelgroep
De doelgroep van de training bestaat uit medewerkers van bestuursorganen die verantwoordelijk zijn voor het begeleiden van en/of beslissen inzake planschadeprocedures, juridische bijstandsverleners en marktpartijen (projectontwikkelaars) die bij de voorbereiding en uitvoering van projecten met het fenomeen “planschade” te maken kunnen krijgen.

Onderwerpen van de modules
In module 1 wordt de planschadeprocedure behandeld, tevens komen enkele voor de planschadepraktijk relevante delen van de Algemene wet bestuursrecht aan bod. De volgende onderwerpen zullen de revue passeren:

• indienings- en besluitvormingstermijnen;
• mogelijkheden tot afwijzing van aanvragen zonder deskundigenadvies;
• aanwijzing en wraking van adviseurs;
• de adviesprocedure;
• schets van de positie van de partijen in de planschadeprocedure;
• first & second opinion advisering;
• besluitvorming en rechtsbescherming;
• deskundigenkosten;
• Wet dwangsom en beroep bij niet tijdig beslissen;
• Wet bestuurlijke geldschulden.

In module 2 wordt ingegaan op de inhoudelijke criteria voor het beoordelen van aanvragen om tegemoetkoming in planschade:

• wie heeft mogelijk recht op planschade;
• op welke wijze dient de planologische vergelijking te worden gemaakt;
• hoe wordt de hoogte van de eventuele schade bepaald;
• onder welke omstandigheden is de schade al dan niet vergoedbaar.

Prijzen
De aan de training verbonden kosten zijn als volgt.

• inschrijving voor één module: € 250,– excl. BTW
• inschrijving voor beide modules: € 425,– excl. BTW

Wij willen degenen die geïnteresseerd zijn in het volgen van één of beide modules van harte uitnodigen om hun belangstelling hiervoor kenbaar te maken. Deze belangstellingsregistratie verplicht u nog tot niets; aan de hand van de reacties kunnen wij bepalen of er voldoende draagvlak voor de training is. Indien de training doorgaat, zullen degenen die hun belangstelling kenbaar gemaakt hebben persoonlijk worden benaderd met een uitnodiging voor de training.

U kunt uw belangstelling voor de training kenbaar maken per mail via training@saoz.nl, dan wel via onze website www.saoz.nl onder de button “Nieuws en meer”.

Zelfstandige betekenis artikel 6.2, lid 1
De langverwachte eerste uitspraak over het “normaal maatschappelijk risico” had betrekking op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade, welke was ingediend ná 1 juli 2008 doch vóór 1 september 2010. Dit bracht wettelijk gezien met zich mee, dat het tweede lid van artikel 6.2 Wro (de “forfaitaire drempel” van 2%) op de aanvraag niet van toepassing was. Tot aan de uitspraak van 29 februari 2012 was onduidelijk, of aan het eerste lid van artikel 6.2 Wro (luidend: “Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager”) wel of geen zelfstandige betekenis werd toegekend, naast het – nog niet geldende – lid 2 van dat artikel. Uit de uitspraak wordt duidelijk, dat de Raad van State zelfstandige betekenis heeft toegekend aan artikel 6.2, lid 1. Na een uitgebreide inhoudelijke beoordeling aan de hand van veel (casuïstische) criteria komt de Raad van State tot de conclusie dat de geleden schade (welke door de Rechtbank te Breda was gesteld op € 3.000,–, ofwel ruim 1% van de maatgevende waarde) binnen het normaal maatschappelijk risico van de aanvrager viel.

Beperkte gevolgen
Voor de gemeentelijke planschadepraktijk heeft de ontwikkeling naar verwachting enige, doch geen grote gevolgen. De meeste aanvragen om tegemoetkoming in planschade welke vóór 1 september 2010 zijn ingediend, zijn namelijk al definitief afgewikkeld. Voor de vanaf 1 september 2010 ingediende aanvragen is van betekenis, dat inmiddels het gehele artikel 6.2 Wro van toepassing is, dus óók de forfaitaire drempel van 2% zoals opgenomen in het tweede lid. De door de Rechtbank berekende schade van 1,2% van de maatgevende waarde zou thans óók binnen het “normaal maatschappelijk risico” vallen. Al met al is de uitspraak van 29 februari 2012 inhoudelijk gezien dus niet “spectaculair”.

Bij relevante lopende zaken de consequenties even doornemen
In de gevallen dat aanvragen, welke ingekomen zijn in de periode tussen 1 juli 2008 en 1 september 2010, nog niet definitief zijn afgewikkeld (bijvoorbeeld in verband met ingesteld bezwaar en beroep), kan de uitspraak gevolgen hebben indien in de procedure door één der betrokken partijen het “normaal maatschappelijk risico” nadrukkelijk naar voren is gebracht (vaak zal dit de initiatiefnemer van het schadeveroorzakende project zijn). Mocht het voorgaande spelen in uw gemeente, dan kan het raadzaam zijn om u te laten adviseren over de mogelijke consequenties van de uitspraak “Tilburg” voor de in uw gemeente nog lopende procedure(s). Uiteraard kan en wilt de SAOZ u daarbij helpen.

Bijsturen en onnodige procedures voorkomen
Een juiste inschatting van de gevolgen van de uitspraak “Tilburg” betekent voor gemeenten, dat zij – indien nodig – bijtijds de lopende procedures nog kunnen bijsturen zodat onnodig procederen wordt voorkomen. Daar waar onzekerheid bestaat over de betekenis van de uitspraak “Tilburg” voor lopende procedures in uw gemeente, biedt een goed advies voorts zekerheid over de positie van de gemeente.

Meer weten?! Neem dan contact op met Kees van der Lee.

Wet kostendekkende griffierechten
In juli 2010 is bij Koninklijk besluit mededeling gedaan van wetsvoorstel 32450 “Wijziging van de Algemene wet bestuursrecht en aanverwante wetten met het oog op enige verbeteringen van het bestuursprocesrecht (Wet aanpassing bestuursprocesrecht)”. In het wetsvoorstel wordt onder meer het bestuursprocesrecht in feitelijke instanties geconcentreerd in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Onder meer de behandeling van hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak, thans geregeld in de Wet op de Raad van State, wordt overgeheveld naar de Awb. In de “Wet aanpassing bestuursprocesrecht” wordt gesproken over bevordering van een effectieve en definitieve geschilbeslechting. Er is in het betreffende wetsvoorstel 32450 vooral gekeken hoe de rechters procedures zo efficiënt mogelijk kunnen afhandelen.

Met het wetsvoorstel 33071 “Wijziging van de Algemene wet bestuursrecht, de Wet griffierechten burgerlijke zaken en enige andere wetten in verband met de verhoging van griffierechten (Wet kostendekkende griffierechten)”, legt de initiatiefnemer van het wetsvoorstel het accent op de dosering van procedures aan de poort. Ook van de burger en het bestuursorgaan wordt een inspanning verwacht om de kosten van de rechtspraak betaalbaar te houden. De “Wet kostendekkende griffierechten” is dan ook een direct resultaat van het regeerakkoord waarin is gesteld dat rechtspraak per 2013 zal worden bekostigd door degenen die daar gebruik van maken.

Naast verhoging griffierechten ook extra griffierechten
Voor planschadeaanvragers zijn de griffierechten bij zowel de Rechtbank als bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) aanzienlijk verhoogd.

Dit aspect is breed in de publiciteit geweest. Beelden van circa 500 advocaten in toga op het Plein in Den Haag hebben het NOS Journaal gehaald. Minder publiciteit heeft echter gekregen het gegeven dat bestuursorganen de rekening krijgen gepresenteerd wanneer in beroep of in hoger beroep een appellant in het gelijk wordt gesteld of anderszins proceskosten worden gemaakt. Een voorbeeld van het laatste is onder omstandigheden bijvoorbeeld een “bestuurlijke lus” waarbij het bestuursorgaan om een nadere motivering wordt gevraagd voordat de rechter uitspraak doet. Onder het huidige recht kan het bestuursorgaan al veroordeeld worden tot het betalen van de griffierechten, proceskosten en eventuele overige deskundigenkosten van een aanvrager. In het wetsvoorstel komen daar voor het bestuursorgaan extra ‘griffierechten’ bij. Wordt een besluit van het bestuursorgaan vernietigd bij de Rechtbank, dan moet het bestuursorgaan aan de rechter (!) een bedrag van € 5.000,– betalen. Wordt in hoger beroep het bestuursorgaan in het ongelijk gesteld dan betaalt het bestuursorgaan nog eens € 12.500,–. Wordt er verzocht om een voorlopige voorziening (bij Rechtbank en/of AbRS) dan gelden voor deze procedures dezelfde extra ‘griffierechten’.

Een kostbare zaak
Het nemen van een besluit dat achteraf strandt bij de Rechtbank of de AbRS wordt een kostbare zaak. Bestuursorganen zullen in hun afweging om wel of geen medewerking te verlenen aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten nadenken over de ruimtelijke effecten van die ontwikkeling en de directe effecten in de vorm van eventuele waardevermindering van objecten van burgers. Er moet kennelijk ook een inschatting worden gemaakt van het risico dat het besluit – en het advies dat meestal een basis vormt van dat besluit – geen stand houdt, wanneer een burger in beroep en hoger beroep gaat.

Voorkomen is beter dan genezen
Risico van planschade in de vorm van waarde en waardevermindering kan worden beteugeld door het laten uitvoeren van risicoanalyses planschade.

Voorkomen dat deskundigenkosten worden gemaakt, c.q. voorkomen dat deskundigenkosten en ‘extra griffierechten’ moeten worden vergoed, kan eigenlijk alleen door een gespecialiseerde en ervaren planschadeadviseur in de arm te nemen waarvan de rapportage de, steeds kritischer wordende, toets van de aanvragers en de rechters kan doorstaan.

Dat een aanvrager proceskosten maakt c.q. dat die proceskosten moeten worden vergoed, kan worden voorkomen door zorgvuldig en goed voorbereid -met goed advies- een eventuele procedure aan te gaan. Kritischer kijken naar wie de proceskosten maakt lijkt ook meer nodig. Er wordt nog te vaak verondersteld dat proceskosten moeten worden vergoed terwijl er casus bekend zijn dat vergoeding van proceskosten wordt afgewezen.

Meer weten?! Neem dan contact op met Paulo Schreiber.

Een niet egaliserende dierenverhuizing
Begin dit jaar meldde het Radio1 programma Argos dat de financiële bijdrage die de gemeente Emmen zal steken in de verplaatsing van het dierenpark Emmen, mogelijk moet worden aangemerkt als verboden staatssteun.

Staatssteun is verboden indien hierdoor de markt- en concurrentieverhoudingen worden verstoord. Immers, in een dergelijk geval beperkt de overheid de vrije werking van de (concurrerende) markt, hetgeen vervolgens in strijd is met het vrije verkeer van goederen en diensten binnen de Europese Unie.

De relevantie van de staatssteun bij het Dierenpark Emmen bestaat eruit dat nabij gelegen dierenparken (waaronder in Duitsland) hiervan de dupe zouden kunnen worden.

Maatschappelijke en juridische discussies over staatssteun zijn in Nederland niet vreemd maar hebben over het algemeen een wat abstracter karakter, waarbij gedacht kan worden aan maatregelen ter ondersteuning van hele sectoren (Kokkelvissers), of hebben betrekking op (zeer) bijzondere situaties, zoals de dierenverhuizing van de Emmense binnenstad naar een andere locatie. Op de keper beschouwd leiden dit soort ontwikkelingen zelden tot echt grote problemen met het communautaire recht.

Toch lijkt ook binnen het stelsel van nadeelcompensatie de discussie over de oneigenlijke staatssteun een zekere rol te gaan spelen.

Verhouding nadeelcompensatie en staatssteun
Binnen het stelsel van nadeelcompensatie worden, onder voorwaarden, door de overheid nadelen, veroorzaakt door rechtmatige overheidshandelingen, gecompenseerd. Hiertoe is binnen het Nederlandse rechtssysteem een beoordelingskader ontwikkeld, gebaseerd op het beginsel van de gelijke verdeling van de openbare lasten. Op basis van dit beoordelingskader komen nadelen veroorzaakt door rechtmatige overheidshandelingen, voor vergoeding in aanmerking als deze nadelen het normaal maatschappelijk risico van de benadeelde hebben overstegen.

Het communautaire recht is echter in hoofdstuk 2 van Titel VI van het EG Verdrag vrij streng als het gaat om steunmaatregelen van de lidstaten.
Vrij vertaald stelt het Verdrag dat maatregelen in welke vorm dan ook, die met staatsmiddelen zijn bekostigd en de mededing van bepaalde ondernemingen begunstigen, onverenigbaar zijn met de gemeenschappelijke markt. Hierdoor heeft het verbod op (oneigenlijke) staatssteun een vrij ruim bereik, zodat eventuele schadevergoedingen ten titel van nadeelcompensatie daar ook onder zouden kunnen behoren.

Een delicate balans of een theoretisch risico
Betekent het verbod op (oneigenlijke) staatssteun dat het verstrekken van nadeelcompensatie in strijd is met Europese recht?

Uiteraard is een dergelijke algemene conclusie niet zo maar te trekken. Uit de jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie kan immers worden opgemaakt dat schadevergoedingen die hun basis vinden in een rechtsplicht van de overheid in beginsel geen verboden staatssteun zullen opleveren.

De schadevergoedingsplicht van de overheid ten titel van nadeelcompensatie vloeit voort uit het door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en de Hoge Raad gesanctioneerde égalitébeginsel, zodat kan worden geconcludeerd dat schadevergoedingen die voldoen aan de formele en materiële criteria van het stelsel van nadeelcompensatie niet snel zullen worden aangemerkt als verboden staatssteun.

Dit kan anders zijn als bij de totstandkoming van de schadevergoeding voorbij wordt gegaan aan de materiële / procedurele beoordelingscriteria.

Hoewel dit niet vaak voorkomt, wordt om bestuurlijke of politieke redenen weleens ervoor worden gekozen om, ten gunste van de benadeelde, voorbij te gaan aan de consequenties van het normaal maatschappelijk risico of de gevolgen van de voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding.

Als bijvoorbeeld de nadelen van bepaalde overheidsmaatregelen voor een benadeelde voorzienbaar waren (actieve risicoaanvaarding), komen deze nadelen overeenkomstig het stelsel van nadeelcompensatie niet voor vergoeding in aanmerking.

Indien echter vanuit de politiek wordt bedongen dat deze ondernemer desalniettemin een schadevergoeding krijgt, kan de conclusie worden getrokken dat deze schadevergoeding niet voortvloeit uit een rechtsplicht van de overheid. Er zou dan sprake kunnen zijn van oneigenlijke en dus verboden staatssteun.

Als hiertegen een klacht wordt ingediend door een concurrent van deze benadeelde, is de kans groot dat deze klacht gegrond wordt verklaard, met alle gevolgen van dien voor de eerder uitbetaalde schadevergoeding.

Beter voorkomen dan genezen
Het bereik van het communautaire recht ten opzichte van de schadevergoedingsplicht is interessant en voor de nadeelcompensatiepraktijk van de lagere overheden niet per se een ver van mijn bed show, maar het is evenmin een groot risico. Immers, indien wordt voldaan aan de beoordelingscriteria van het stelsel van nadeelcompensatie, kan niet snel worden geconcludeerd dat een schadevergoeding verder gaat dan de rechtsplicht die aan de overheid is opgelegd.

Desalniettemin is het hierboven geschetste voorbeeld niet ondenkbeeldig en dienen de consequenties van een dergelijk politiek initiatief voor de markt- en concurrentieverhoudingen terdege te worden betrokken bij het beoordelings- en besluitvormingstraject.

Meer weten?! Neem dan contact op met Peter van Bragt.

Plannen aanpassen
Dit betekent dat de gemeenten moeten bijsturen op de drie P’s: Plannen, Prijs en Programma, aldus Deloitte. Voor gemeenten houdt dit concreet in dat op dit moment plannen worden aangepast en er met name getemporiseerd wordt. Ook moet uitdrukkelijk rekening gehouden worden met andere grondprijzen dan in de oorspronkelijke exploitatie opgenomen en wordt het aantal en type bebouwing bijgesteld. Er zullen bijvoorbeeld minder of andere woningen en/of minder kantoren worden gebouwd dan in de oorspronkelijke planning voorzien. Dit kan zelfs betekenen dat plangebieden, deels of geheel, niet in exploitatie zullen worden genomen.

Bijstelling grondexploitaties
Veel gemeenten zullen hun grondexploitaties om deze redenen gaan bijstellen. De in de exploitaties opgenomen uitgifteprijzen zijn veelal bepaald door middel van de residuele waardemethode. De inputfactoren dienen bij een herwaardering opnieuw te worden beoordeeld. Daarbij spelen zaken als marktconformiteit van het plan, aantallen en soorten bebouwing, verkoopopbrengsten, kosten, rentekosten, uitgiftetempo en dergelijke een belangrijke rol. Veel van deze zaken kan de gemeente zelf bijstellen en herberekenen. Wanneer het echter gaat om vaststellen van bijvoorbeeld inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan, maar ook bij de (her)taxatie van marktconforme uitgifteprijzen, kan taxatie door een onafhankelijke taxateur een meerwaarde hebben.

“Meten is weten”
Door het zo scherp mogelijk taxeren met de meest actuele gegevens, ontstaat een zo reëel mogelijk beeld voor de totale grondexploitatie. Daarna wordt duidelijk of, en zo ja in welke mate, een afboeking nodig is. De aldus bijgestelde grondexploitaties zijn van grote invloed op de voorzieningen c.q. de weerstandsreserve die gemeentelijke grondbedrijven moeten aanhouden met het oog op hun plannen.

Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.

Planschade- en/of nadeelcompensatierisico’s
Aangezien spoorwegen beheerd worden door ProRail en de kruisende wegen door de gemeente of provincie, dient vooraf het nodige overleg plaats te vinden, en zal ook moeten worden bezien of, en zo ja, in welke mate, de planologie gewijzigd dient te worden. Het weghalen van een spoorwegovergang lijkt wellicht eenvoudig, maar een dergelijke verandering kan grote gevolgen hebben.

Het wijzigen van een bestemming kan immers leiden tot planschade in de vorm van vermogensschade als gevolg van een waardedaling van een onroerende zaak, en/of inkomensschade, bijvoorbeeld als gevolg van het moeten omrijden ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten.

Indien de planologie ongewijzigd blijft is er weliswaar geen sprake van een planschaderisico (vgl. ABRS 13 juli 2011, gemeente Stein, zaaknummer 201009114/1/H2), maar bij het nemen van verkeersbesluiten op basis van de Wegenverkeerswet en het daarop gebaseerde Besluit Administratieve Bepalingen inzake het Wegverkeer (BABW) en/of besluiten op basis van de Wegenwet, kan er wel nadeel optreden dat op grond van het stelsel van nadeelcompensatie voor vergoeding in aanmerking dient te komen (vlg. ABRS 14 september 2005, gemeente Venlo, zaaknummer 200406844/1). Bij het afsluiten van een route voor bepaalde weggebruikers kan bijvoorbeeld sprake zijn van een verminderde bereikbaarheid van een langs die weg gevestigde ondernemer, of nadeel als gevolg van minder passerend verkeer voor een (mede) daarvan afhankelijk bedrijf, zoals een tankstation.

Multidisciplinaire aanpak
Verschillende verkeerscirculatieplannen hebben andere effecten op de omgeving. Het is daarom raadzaam in een vroegtijdig stadium de alternatieven uit het verkeerskundigonderzoek als onderlegger te laten fungeren voor het onderzoek naar planschade- en nadeelcompensatierisico’s. Op deze wijze kunnen immers meerdere scenario’s worden uitgewerkt, waarbij alle potentieel belanghebbenden in ogenschouw worden genomen. Voorts kan een inschatting worden gemaakt of het normaal maatschappelijk risico van de schadevergoedingsstelsels zal worden overstegen of niet.

Groter draagvlak
Na een samenloop van verkeerskundig- en schadevergoedingsonderzoek kan een zorgvuldige belangen- en kostenafweging worden gemaakt bij de keuze voor één van de alternatieven, en zal de gekozen wijziging in de infrastructuur eerder door de betrokken partijen worden geaccepteerd.

Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.

Behouden expertise
De maatregelen van de gemeenten kunnen bestaan uit het: 

• samenvoegen van afdelingen;
• beperken tot faciliterend grondbeleid;
• overlaten van initiatieven en werkzaamheden aan de markt;
• niet verlengen van jaarcontracten;
• interne herplaatsing;
• niet meer inhuren van uitzendkrachten en gedetacheerden.

Terwijl de bouwprocessen, de exploitatiebegrotingen en de juridische contexten steeds complexer worden, lopen gemeenten hiermee het risico dat de interne expertise onder druk komt te staan.

Gebruik maken van bekende adviseurs
Gemeenten zullen in de praktijk selectief gebruik blijven maken van bepaalde expertise van buiten af. U beschikt daarbij over een waaier van contacten. Overweeg in plaats van detacheringovereenkomsten met de tot op heden gebruikelijke detacheringbureaus, ook eens gebruik te maken van expertise binnen uw huidige adviesteam. U werkt ten slotte al met ons samen en u kunt overwegen om ons ook te consulteren voor aanpalende terreinen zoals: 

• strategisch advies (groei & krimpscenario’s);
• RO taxaties (zie website);
• bezwaar-, beroep,- en hoger beroepprocedures;
• juridische (deel)vraagstukken (multidisciplinaire aanpak).

Gemeenschappelijk voordeel
Door nader met ons samen te werken weet u wat u in huis haalt, vermijdt u langdurige overeenkomsten, blijft u beschikken over onafhankelijke externe input, ontstaat over en weer een sterkere relatie waardoor processen soepel verlopen, krijgt u professioneel advies tegen een van te voren bepaalde prijs en weet u zeker dat de “inhuur” niet langer duurt dan noodzakelijk.

Meer weten?! Neem dan contact op met Johan Geleijns.

Onduidelijkheid over de planologische vergelijking
Wanneer een uitwerkingsplan moet worden gezien als een zelfstandige grondslag van planschade dan dient bij de beoordeling van planschade dit uitwerkingsplan te worden vergeleken met het onderliggende planologische regime (vgl. LJN-BK1976, ABRS, 4-11-2009, Kollumerland, 200901254/1/H2). Dit onderliggende planologische regime zou dan het moederplan moeten zijn. De omslag in de betekenis van uitwerkingsplannen in het planschaderecht heeft gevolgen voor de planologische vergelijking. De wijze waarop de maximale invulling van het uit te werken bestemmingsplan (= moederplan) moet worden geïnterpreteerd is namelijk nog niet uitgekristalliseerd. Het vaststellen van globaal uit te werken bestemmingsplannen zou dan ook wel eens onverwachte planschade gevolgen kunnen hebben. Dat zou weleens kunnen betekenen dat het uitwerkingsplan zou moeten worden vergeleken met slechts het aanleggen van werken (infrastructuur) volgens het moederplan.

Nadere afweging
Totdat in concrete jurisprudentie zich nadere rechtsregels hebben gevormd over de wijze waarop moederplannen moeten worden beoordeeld in samenhang met uitwerkingsplannen, lijkt de inzet van uit te werken bestemmingsplannen (= moederplannen) een nadere afweging te vragen.

Een flexibele overwogen beleidskeuze
De voordelen van het kunnen blijven werken met globaal uit te werken bestemmingsplannen behoeft geen nadere uitleg. Door in een vroeg stadium ruimtelijke ontwikkeling op hoofdlijnen aan te geven en, eerst op het moment dat concrete bouwinitiatieven rijp zijn voor ontwikkeling, uitwerken van deze voorgenomen ontwikkelingen in uitwerkingsplannen, kan op flexibele wijze worden ingespeeld op actuele behoeften. Al in de fase van de planvormkeuze verdient het aanbeveling om, met een risicoanalyseplanschade, onderzoek te doen naar de eventuele omvang van het planschaderisico om daarmee ook de juiste planvorm te bepalen. Dit heeft als voordeel dat een overwogen beleidskeuze wordt gemaakt.

Meer weten?! Neem dan contact op met Paulo Schreiber.